El 28% de las tasadoras depende de la banca

La falta de independencia y su sistema de incentivos contribuyen a inflar el precio de la vivienda

Una buena parte de las tasadoras en España pertenecen a cajas de ahorros y bancos, lo que ha contribuido en los últimos años a elevar los precios y también a permitir que las entidades financien más del 100% del valor de las viviendas. Esta falta de independencia ha beneficiado al tasador, porque su retribución responde al valor del piso y al banco, porque la hipoteca asociada al inmueble también es mayor. Asociaciones de usuarios como Adicae reclaman la intervención del Estado para evitar que este tipo de prácticas se repitan en el futuro. Y en el presente, porque el precio de la vivienda en España sigue sobrevalorado en un 17%, según la Comisión Europea.

El precio de las casas españolas aún tiene que bajar. A pesar de que el metro cuadrado de la vivienda libre ha caído a 1.832 euros y vuelto a niveles de 2005 -según el último estudio del ya extinguido Ministerio de Vivienda - los precios siguen inflados. Así lo señala la Comisión Europea. En su último informe trimestral, Bruselas indica que la corrección en los precios de la vivienda se completó a finales de 2009 en los principales países de la Eurozona, pero no en España, donde a principios de 2010 seguía sobrevalorada en un 17%.

Una tesis que refuerza José Manuel González-Páramo, miembro español del Comité Ejecutivo del Banco Central Europeo, que señalaba recientemente que "desde hace años los precios inmobiliarios en España estaban sobrevalorados", por lo que es bueno que se ajusten a su valor real, ya que "habrá problemas mientras exista una expectativa de que los precios no han bajado todo lo que debían".

La pregunta que surge a continuación es qué distingue la burbuja inmobiliaria made in Spain de las europeas, y por qué en otros países han tardado menos en ajustar los precios. La respuesta hay que buscarla en el sistema de tasación de las viviendas, es decir, en quién dice "cuánto vale" un inmueble.

Objetivo: inflar el precio

En los últimos años, bancos y cajas han contado con un entramado a su servicio que perseguía conseguir grandes beneficios a costa del boom de un sector económico. En este entramado han tenido un papel estelar las sociedades tasadoras.

Según un informe de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae) al que ha tenido acceso este semanario, el centro del problema se encuentra en la estructura de propiedad de dichas sociedades. De las 56 empresas tasadoras que hay en la actualidad, 11 pertenecen a bancos, cajas de ahorro o a servicios internos de tasación de entidades financieras y otras cinco están participadas parcialmente por la banca. En total, un 28% de las empresas están relacionadas con las entidades financieras.

La falta de independencia de estas empresas ha tenido bastante que ver con la pujanza de precios de la vivienda, ya que si la tasadora pertenece al banco, ésta va a actuar del modo que más le convenga a la entidad financiera. Cuanto más sube el precio mayor, mayor beneficio les reporta a ambos. Al tasador, porque su retribución responde al valor del piso y al banco, porque la hipoteca asociada al inmueble es más grande.

El aumento en el valor de los pisos a través de la tasación sirvió para aumentar el crédito y el fácil acceso en su concesión aumentó la demanda de vivienda, con lo cual el valor de los inmuebles siguió aumentando, hinchando la burbuja hasta el reventón del año 2008. Cinco años antes comenzaba a inflarse el globo. En este lustro el precio de la vivienda aumentó casi un 71%. Y en medio de ese período, el Banco de España advertía en 2005 que la riqueza inmobiliaria en España era del 600% del Producto Interior Bruto (PIB).

Pero entonces nadie quería oír hablar de burbuja. Es ahora cuando las familias y las empresas están pagando el pato con la sequía de crédito. Cierto es que Miguel Ángel Fernández Ordóñez obligó a las entidades a realizar reservas anticíclicas. Pero no es menos cierto que el supervisor fue incapaz de imponer disciplina para evitar tales excesos. De ahí que la llamada fortaleza del sistema español sea más aparente que real, porque la depreciación de los activos mobiliarios e inmobiliarios de sus balances es de una magnitud que se sigue negando.

Es momento de vender

Las sociedades de tasación también han sufrido el impacto de la crisis, por la caída de las operaciones de compraventas de pisos y de inmuebles. Desde el inicio de la crisis, la actividad de las tasadoras ha caído el 41% en número de operaciones y un 34% en el importe de los bienes valorados. En 2009, el número de tasaciones realizadas descendió el 4%. Caída que llegó al 17% en el importe de las valoraciones, que se ha situado en los 568.000 millones de euros.

Pero esta caída del negocio no parece preocuparle al fondo de capital riesgo estadounidense Advent, que ha pagado alrededor de 100 millones de euros por hacerse con Tinsa, la tasadora número uno en España con un volumen de activos valorados en 270.000 millones de euros. Su capital, en manos de las cajas desde 1985, se repartía entre la Confederación Española de las Cajas de Ahorros (CECA) (12%), Caixanova (8,1%), Bancaja (6,6%), Caja Granada (6,1%), Caja Castilla-La Mancha (6%), Caja España (4,6%) y una lista de hasta treinta entidades de ahorros entre las que también figura La Caixa.

La operación ya fue ratificada por todas las cajas que figuraban en su accionariado. Ahora sólo falta que el Banco de España de su visto bueno, un trámite que el regulador ve con buenos ojos por cuanto significa una desvinculación accionarial entre el sector cajero y las tasadoras. De hecho, fuentes de una entidad involucrada en la venta apuntan que el proceso de desinversión pretende anticiparse a una posible regulación de la actividad tasadora.

Según una fuente de Adicae, la regulación sobre la competencia en la tasación de viviendas es necesaria si se quiere evitar que un nuevo boom inmobiliariario vuelva a repetirse en el futuro. Esta misma fuente culpa a los supervisores financieros de "mirar para otro lado" hasta ahora. Sin ir más lejos, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) se ha pronunciado al respecto en varias ocasiones, pidiendo una independencia real para las tasadoras. Según el supervisor, se han de atajar los conflictos de intereses mediante un código interno de conducta que lleve a cabo buenas prácticas, empezando porque la retribución al tasador sea fija e independiente del valor del inmueble. Pero se trata simplemente de "recomendaciones", ya que no hay normativa explícita alguna que garantice dicha independencia. "Son palabras huecas y si no van acompañadas de exigencias, la banca seguirá actuando en contra del interés general", señala el portavoz de Adicae.

Hay que tener en cuenta que la cuota de mercado de estas empresas no es baladí. Realizan el 47% de las tasaciones y representan el 52% del valor total tasado y también el 52% de los ingresos totales del sector. Además, el peso de las tasadoras de la banca en el negocio ha aumentado en cinco puntos en los últimos años, lo cual da una idea de la concentración del mercado y del poder que tiene la banca a la hora de tasar los inmuebles.

Esmeralda Gayán

‘Mafo’, interesado en lavar la imagen del sector
(Mafo: Miguel Angel Fernández Ordoñez, Gobernador Banco de  España)
En la actualidad, la actividad de las tasadoras está contemplada por la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 2007. Dicha Ley pretende "reforzar la independencia de las tasadoras", sobre todo de aquellas que pertenecen a la banca por medio de instrumentos que garanticen la veracidad de sus valoraciones e impone un régimen sancionador en caso de infracciones contrarias al buen funcionamiento de la firma tasadora. Sin embargo, el marco legal y sus revisiones no están resultando útiles y las valoraciones continúan respondiendo a otros intereses, que difieren mucho del interés general del consumidor.

Parece que el Banco de España se ha dado cuenta de ello, justo cuando bancos y cajas necesitan incrementar la confianza de los inversores internacionales sobre la calidad real de los activos en los que se basan las emisiones. Para ello, necesitan demostrar que las tasadoras estén desvinculadas de las entidades financieras para garantizar su independencia y evitar malas prácticas que enturbien la imagen del mercado hipotecario español. Cabe recordar que el ex presidente de Tinsa, Ildefonso Ortega, a su vez exdirector general de la Caja Castilla La Mancha (CCM), a la que arruinó en su gestión, está imputado por estafa y manipulación contable e inhabilitado por el Banco de España para el ejercicio de la profesión.

Con la venta de la tasadora líder del mercado español, Mafo quiere aprovechar para corregir algunas malas prácticas en la valoración de inmuebles y terrenos. En este sentido, el proceso de concentración de las cajas y la necesidad que tienen éstas de desprenderse de activos están ayudando al supervisor en la clarificación de la situación de las sociedades de tasación. Las tres cajas de ahorro vascas, BBK, Kutxa y Vital, parecen ser las siguientes en vender su filial de tasación, Servicios Vascos de Tasaciones (Servatas) al fondo de capital riesgo norteamericano Advent.

Publicado en El Nuevo Lunes