¿Qué te anima o retrae a la hora de plantearte la compra de una vivienda en estos momentos ?

Queremos Hablar de Tenerife       RADIO ELDIA con GUILLÉN CASTELLANO
Baja la venta de viviendas en Canarias.
Entrevista realizada por Guillén Castellano de Radio ELDIA a Manuel Torres de Hogarfeliz.es Inmobiliaria sobre que anima o retrae a los canarios en la compra de una vivienda en estos momentos.
Esta es la grabación de la entrevista radiofónica:

Viviendo la ruina del gran tinglado 'subprime'

La ingeniería financiera de los brókeres hipotecarios consiguió en España pisos para miles de familias humildes. Hoy están sin techo y en la miseria. ¿Fue un negocio honesto o una estafa?
PABLO XIMÉNEZ DE SANDOVAL 12/12/2010     REPORTAJE: ESTAFA INMOBILIARIA
Hogarfeliz Inmobiliaria ve tan importante este reportaje que he decidido reproducirlo en el blog para sus lectores. Publicado en ELPAIS.COM  Vínculo directo al artículo: Reportaje
Se llamaba "hipoteca bienvenida". Era un producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecía, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices. Con sólo tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a un crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso en España sin poner un euro por su parte. El crédito lo concedían entidades estadounidenses, que apenas tenían oficinas a pie de calle en España y les era más fácil colocar sus productos a través de redes de intermediarios como CreditServices. Se firmaban unas mil al mes. A los bancos estadounidenses les interesaba especialmente ese perfil. Al inmigrante se le podía poner un interés más alto al del mercado sin que se diera cuenta. Además, venían con familia, estaban aquí para quedarse.
Así lo cuenta el presidente de CreditServices, Javier López. La "hipoteca bienvenida" era solo uno de los productos que ofrecía entonces, cuando su red de oficinas conseguía unas 50.000 hipotecas al año, para todo tipo de clientes. Llegó a tener 596 oficinas. Hoy tiene 80.

CreditServices es todo un síntoma de la situación económica. Fue un gigantesco negocio de intermediación de hipotecas. Los tiempos cambian y hoy su principal línea de negocio es reunificación de deudas y procesos concursales ante impagos. "Estoy adaptando mi negocio a la realidad", dice. "Hago otros productos, pero no me generan tantos ingresos". Cinco años después, López asegura que "hay siete millones de hipotecas que, si el banco no hace un esfuerzo por refinanciar, van a caer". La cifra tiene el valor de la estimación de un profesional. En este caso, la estimación de uno de los mayores expertos de España en conseguir hipotecas durante los años de la burbuja inmobiliaria.

En octubre de 2007, durante la presentación de sus resultados trimestrales, el número dos del Banco Santander, Alfredo Sáenz, dijo: "Claro que hay hipotecas subprime en España. Es una cuestión de puro sentido común". Según fue citado en una noticia de la web Cotizalia, Sáenz añadió que "los criterios por los que una hipoteca se considera subprime en los países anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España".

El consejero delegado del mayor banco de España dijo también cuáles eran esos "vicios que todos nos sabemos". Un elevado porcentaje del valor (en general, se considera arriesgado un préstamo que cubra más del 80% del valor del bien hipotecado), una tasa de esfuerzo alta (que el comprador tenga que dedicar más del 35% de su renta a pagar los plazos) y las tasaciones "forzadas" que subían los precios.

Faltan detalles en esta descripción. Los pueden aportar Jairo González, de 39 años, y Noemí Ramos, de 35, ecuatorianos que compraron una casa en enero de 2007. El crédito se lo negoció un chiringuito llamado Central Hipotecaria del Inmigrante, en Aluche. "Antes de tener tu piso, tenías que firmar como copropietario de otro", explicaba Jairo hace unos días. Una vez hecha esta operación, no había forma de echarse atrás. El intermediario les cobró 17.000 euros de comisión por las gestiones que no recuperarían si se echaban atrás. Se dieron cuenta del entramado en la misma mesa del notario, pero perdían mucho dinero si se levantaban y se iban. Tienen una niña de tres años. Noemí está embarazada de ocho meses. Tuvieron que dejar de pagar el piso y ahora esperan en cualquier momento la subasta y el desahucio.

El hilo de cualquiera de estos relatos no tiene fin: "En mi piso figura como copropietaria una señora de 60 años a la que, a su vez, le dieron una hipoteca a pagar en 30 años. ¿Cómo lo hicieron? Pusieron de copropietarios a otros dos de 25 años, y así el plazo se calcula sobre la media de los tres", contaba Jairo. El intermediario le confeso un día que había ganado un millón de euros en comisiones de hipotecas.

Como ellos, miles de familias están sufriendo hoy las consecuencias de haber creído en dos promesas: que podían pagar créditos de cientos de miles de euros con nóminas mileuristas y que las casas seguirían subiendo de precio. Estas hipotecas se hicieron en cadena y están cayendo en cadena. El impago de una de ellas hace que el banco actúe contra todos los avalistas o copropietarios de la misma. Son más de 90.000 ejecuciones hipotecarias en 2009, y una previsión del Consejo General del Poder Judicial de 180.000 ejecuciones este año. El edificio subprime, el de las hipotecas para todos, al precio y a los años que sea, cualesquiera que sean los ingresos, se está derrumbando sobre el último eslabón de la cadena, las familias que creyeron que podían comprar un piso.

Los casos muestran como, si acudía a un banco, un inmigrante sin trabajo fijo y con un sueldo dependiente de las horas extras no podía comprarse a un piso. Pero intermediarios como el que contactaron Jairo y Noemí montaron un sistema por el que dos inmigrantes en las mismas condiciones podían comprarse dos pisos, con créditos de esos mismos bancos. El abogado Rafael Mayoral lo describe así: "El intermediario manejaba su cartera de clientes como piezas de puzle, con las que hacía pruebas hasta que cuadraba una operación y la colocaba". Mayoral presentó el pasado día 1 una denuncia por estafa contra la persona que negoció la hipoteca de Jairo y Noemí y otras cuatro más, todas con copropietarios que no se conocían entre sí antes de firmar.

No será la última. Carlos Guerrero, un abogado del despacho Sofos Consulting de Barcelona se ha especializado en procesos concursales de personas físicas ante el aluvión de impagos. Los clientes acuden a él con deudas tan escandalosas que Guerrero está estudiando también la posibilidad de presentar querellas individuales contra bancos, cajas, tasadoras e inmobiliarias. "Hay un engaño masivo, hay un ánimo de lucro y hay perjudicados. Son los elementos de una estafa", afirma Guerrero.

"En 2006, se cortó el crédito de los bancos", explica este abogado a partir de la observación de casos. "Pero había directores de oficinas que todavía tenían capacidad para dar créditos. El intermediario conoce cuáles son, y junto con el director y su amigo tasador se ponían de acuerdo y se repartían las comisiones por cerrar hipotecas". La tasación es un factor clave, explica Guerrero. "Se hacían a la carta de acuerdo con la necesidad del director".

En la denuncia presentada el pasado día 1, los ecuatorianos lo describen así al juez: "Fuimos víctimas de una sucesión de engaños por medio de actos aparentemente legales tendentes a eludir el control de riesgos financieros y que se sustentaron en la credibilidad profesional de las personas participantes y en su apariencia legal (...) Pusimos nuestros intereses en sus manos confiando en la diligencia y profesionalidad, en la buena fe y el prestigio de las personas y entidades intervinientes". Las hipotecas de estos denunciantes se firmaron con Caja España, Ibercaja, Caja Madrid y Caja de Ahorros del Mediterráneo.

Otro abogado, Mario Barguñó, que asesora a familias para declarar concurso de acreedores a través de su empresa Equilibrio Financiero, añade que se ha encontrado hasta casos de falsificación de documentos, como nóminas, para conseguir cumplir los requisitos de la hipoteca. "Era una carrera [de los bancos]", afirma. "El que no daba créditos estaba perdiendo negocio".

Por supuesto, hay otro punto de vista de las hipotecas a familias humildes. La denominación legal de los brókeres hipotecarios es agentes de la propiedad inmobiliaria (API). Existen unos 5.500 colegiados en España. Su portavoz, Germán Navarro, sabe perfectamente cómo era posible que varios inmigrantes sin ingresos estables pudieran comprara casas en cadena. "Las operaciones se hacían muy rápido para que no se registrara en el Banco de España", explica Navarro. Los datos de crédito de todos los clientes de los bancos se anotan cada 10 días. Si las dos operaciones se hacen en menos tiempo, el Banco de España no detecta el sobreendeudamiento. De esa forma, una persona podía ser propietaria de un piso al 80% y de otro al 20%, o avalar a otros que a su vez le avalaban a él.
Navarro rechaza estas prácticas. Pero también rechaza que los brókeres hipotecarios tengan una responsabilidad. "¿A quién engañaban? ¿Al cliente o a la entidad?", se pregunta. "Son los bancos los que te dicen todas las cosas que se pueden hacer". Su trabajo, explica, consiste en encontrar la entidad que es más fácil que te dé la hipoteca. "Por ejemplo, un banco que acaba de llegar a la plaza y necesita clientes. El director de la oficina les dice a los brókeres que acaba de abrir y necesita cumplir unos objetivos de clientes. Así que te dice: 'Mira, esto que te deniegan en cualquier parte, este mes, aquí cuela".

Navarro también deja muy claro que el riesgo no es asunto suyo. "El trabajo del bróker es derivar operaciones y hacer muchas operaciones. Al bróker no le tiene que interesar la solvencia del cliente, eso le tiene que interesar al que se juega el dinero, que es el banco". El riesgo no es asunto suyo. "Tú le dices al cliente: esto son 1.000 euros al mes durante 25 años. Si él quiere, yo no soy su padre para decirle que no lo haga. Y si al banco le parece que podrá pagar...".

Con la crisis se ha perdido la perspectiva de un dato fundamental que entonces tenía su sentido: "La premisa era que daba lo mismo, porque el piso valía el doble mañana. Es decir, daba igual que la señora ni pudiera pagar, porque el piso iba a seguir subiendo de precio. Esa es la creencia que está detrás de todas estas prácticas", dice Navarro. En esa subida de precios la principal responsabilidad era de las tasadoras. Navarro las define como "la voz de su amo". "La tasación es un trámite engorroso del que hay que salir. A tal director de tal oficina le intersaba colocar tanto dinero en tal colectivo". Y las tasaciones se hacían al gusto. "Seguro que en cada banco hubo alguien que en algún momento daría la voz de alarma. Y seguro que al día siguiente le pusieron a vigilar el aparcamiento".

El caso es que, ya con la crisis encima, todavía siguieron saliendo productos para dar hipotecas. Josep F. tenía una casa de 60.000 euros por la que pagaba 300 al mes cuando en 2008 aceptó una "hipoteca cambio de casa" de la intermediaria UCI, que le dio el banco Santander. Se iba a vivir con su novia, cobraban entre 1.400 y 1.900 euros y les aseguraron que podían pagar una casa de 330.000 euros. "Te lo vendían diciendo 'tranquilo, que venderás la casa. Pero ellos ya sabían que no era así". El producto les daba dos años de carencia, con una cuota de 1.100 euros al mes en los que se supone que venderían la casa pequeña y les quedaría una hipoteca de 240.000 euros. La realidad es que la casa no se ha vendido y a Josep se le viene encima dentro de tres meses una cuota de más de 2.000 euros al mes que acabará con él. Además, nadie le explicó que, a través de una complicada fórmula, la deuda real es de 427.000 euros. "La cláusula más divertida es esa en la que el notario da fe de que estás en el conocimiento de lo que estás firmando", dice Josep. "También da fe de que te han dejado la hipoteca para revisarla. Pero habíamos negociado una a 35 años y el día antes nos la cambiaron a 40".

¿Por qué se siguen haciendo hipotecas cuando ya está claro el riesgo? "Ya en 2007 se empezó a ver que iba a aumentar el paro", asegura Javier López. "Los bancos tenían que hacer hipotecas para conseguir liquidez. Se titulizaban y se vendían en los mercados, sobre todo Londres y Nueva York [para obtener financiación]. A los directores de oficinas les ponían objetivos de hipotecas y había que crecer un 20% al año. Yo recuerdo directores que me llamaban y me decían: 'Oye, Javier, necesito mil hipotecas antes de final de año o no tengo bonus". López asegura que el 90% de estas hipotecas se hicieron para bancos estadounidenses.

También rechaza cualquier insinuación de malas prácticas. "¿Se dieron mal las hipotecas? No, se dieron bien en aquel momento. El primero que cayó fue el último de la cadena [los inmigrantes] y todo el mundo dice que nos equivocamos al dar hipotecas a inmigrantes. ¿Y los demás? ¿Y los pilotos despedidos de Spanair? Yo tengo hipoteas de pilotos denegadas. Ahora todo es un sector de riesgo".

También rechaza que la gente no supiera lo que firmaba. "La gente minimiza el riesgo. Van con la ilusión de comprar. Eso de que no sabían... ¿Por qué se pide un avalista entonces? Se busca cuando no daba suficiente. Los americanos nos decían que, como en España se responde con todo el patrimonio, se podía seguir con el negocio. ¿Es subprime una hipoteca con tres avalistas? No, porque responden con todo su patrimonio. Te lo dice el notario, no se firma en un bar. Son conscientes en el 99% de los casos".

No es fácil definir cuántas hipotecas de alto riesgo hay. El mes pasado, la revista Estabilidad Financiera editada por el Banco de España incluía un artículo en el que expone que los bancos y cajas tienen más de un billón de euros (el PIB de España) en créditos hipotecarios. De ellos, 600.000 milones están concedidos a hogares. Y el 16% de los préstamos a hogares (casi 100.000 millones de euros) está concedido por encima del 80% del valor del inmueble, es decir, son más arriesgados. La semana pasada, el Banco de España anunció que las entidades tendrán que hacer pública toda la información sobre su exposición real al riesgo inmobiliario, que ahora es confidencial.
Con el tinglado hipotecario hundido, los brókeres inmobiliarios están aplicando sus conocimientos de ingeniería financiera para vender productos que ayuden a capear el temporal. Para que la gente pueda pagar, hay que convencer al banco de que rebaje las cuotas mensuales. Por pura lógica, eso implica ampliar el plazo. Javier López, de CreditServices, asegura que él puede conseguir hipotecas con plazos hasta que el deudor tenga 90 años. "Tengo una hipoteca a 69 años hecha a una persona de 18", pone como ejemplo. Esto se consigue añadiendo al contrato un seguro de vida. "Hay entidades que hacen esos seguros. Para ser más concretos, francesas. Otra cosa será que quiebren dentro de tres meses. ¿Están alargando el problema? Sí, pero de momento, salimos".


Pero hay miles de familias a las que ningún truco financiero les puede salvar del desahucio. Cuando se visita un juzgado especializado en ejecución de hipotecas se ve la crisis en pequeños montones de carpetas de papeles. Los sueños de las familias desparramados por la pared en edictos de subasta que, como en los juzgados 31 y 32 de Madrid, no caben en el tablón de anuncios. "Nos ampliaron el tablón este año, y para el año que viene han prometido más espacio", dice un funcionario del 31. Siguen sin caber.

Es solo un juzgado. Registró 970 procedimientos en 2007, la inmensa mayoría ejecuciones de hipotecas. En 2009 fueron 2.944 casos. Este año llevaba 2.089 casos hasta junio. "No se puede ocultar lo que está pasando", dice apesadumbrado.
PUBLICADO EN ELPAIS.COM, REPORTAJE:"Viviendo la ruina del gran tinglado 'subprime'"

CONTINUANDO CON LOS PROCESOS CONSTRUCTIVOS DE CMSB

Hogarfeliz Inmobiliaria y su constructora colaboradora, Construcciones Carmelo Marichal, se enorgullecen del nivel constructivo aplicado a la obra CMSB, ubicada en Salud Bajo de Santa Cruz de Tenerife.

 La aplicación del relleno en el suelo es de vital importancia, que no queden huecos y que se rematen bien las esquinas. A la hora de poner el piso, que será un gres porcelánico, de la firma Intermatex, el modelo Alcora, tipo sal soluble en color beige, es muy importante que la capa de cemento de fijación cubra toda la base, que no queden posibles vacios; si estos se produjeran, en un futuro un golpe de esquina en esa zona haría “partir” (extrema dureza) o dañar la pieza de gres.

El espacio entre pieza y pieza ha de calibrarse y no dar lugar ni a minimos ni a máximos para que no se produzcan desfases futuros. Todos son detalles muy bien cuidados para que el nivel de construcción y en este caso el nivel de calidad sea de 1ª calidad y no se produzcan problemas en el futuro.
Puedes ver esta promoción en la web http://www.hogarfeliz.es/ con la referencia CMSB.

Refinanciar la deuda habría evitado el nuevo récord de embargos

Hogarfeliz Inmobiliaria puede ayudarte a refinanciar tu deuda, es cuestión de estudiarlo, de presentarte a la entidad correcta, la que te va a ayudar, sin trampas ni cartón, si de verdad quieres refinanciar tu deuda y no perder tu vivienda, no dudes en contactar conmigo via correo electrónico si lo deseas, ya hablaremos.

2010 cerrará con una cifra histórica en cuestión de embargos, según los datos de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios. A pesar de que el sector de la intermediación financiera ha evitado miles de ejecuciones hipotecarias en España, los procesos judiciales para la ejecución de inmuebles con garantía hipotecaria sobrepasarán los 118.000, algo que se podría haber evitado con la refinanciación de la deuda.


Según ha expuesto Luis Javayoles, director general de la Agencia en declaraciones a EFE, muchas ejecuciones se podrían haber evitado mendiante fórmulas de refinanciación: “las posibilidades de conservar la vivienda o alcanzar un acuerdo extrajudicial con la entidad prestataria crecen exponencialmente con la orientación adecuada”. Además, asegura que este bloqueo financiero es debido al deterioro de la situación económica del país.

Por otro lado, Javayoles ha afirmado que el sector de la intermediación financiera ha evitado miles de ejecuciones hipotecarias en España, señalando, a su vez, que bancos y cajas han terminado por comprender que, en un entorno de morosidad creciente, “una refinanciación es siempre mejor y más rentable tanto para el cliente como para el banco”.

Considera que las entidades financieras se muestran más receptivas a la formalización de operaciones de consolidación de deudas, valorando como positivas fórmulas como la dación en pago, la subsidiación temporal de tipos de interés o la promoción de los seguros de protección de pagos. Este tipo de medidas se vienen promoviendo a través de la creación de la figura del mediador financiero, el cual pasaría, por el reconocimiento de la existencia de una labor de asesoramiento a través de una acreditación administrativa.

Publicado en Tucasa.com

MODIFICACION DE LA DEDUCCION POR INVERSION EN VIVIENDA HABITUAL EN EL IRPF A PARTIR DE ENERO DE 2011

Hogarfeliz Inmobiliaria le ofrece gracias a la Asesoría Arranz el siguiente comentario sobre la deducción por inversión habitual en el IRPF a partir de Enero de 2011.

Efectivamente este es un tema sobre el que se está notando gran preocupación en la calle, acentuada además en las últimas semanas al irse encontrando cada vez más cerca el final del año, y es que si hay una deducción conocida por casi todos los españoles esa es la deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF.

No obstante, y si nada lo remedia, no será hasta mayo-junio de 2012 cuando se comience a notar su impacto en las economías domésticas, ya que ese "sobresueldo" que nos llegaba a muchos en el segundo semestre del año puede que deje de llegarnos.

De esta manera podemos distinguir dos grandes bloques de contribuyentes:

1.- Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o que hayan hecho entregas a cuenta destinadas a la construcción de la misma o a la rehabilitación o ampliación de ésta ANTES del 31/12/10, y se estén deduciendo cantidades por estos conceptos, los cuales tendrán asegurado el disfrute de la deducción, por aplicación del régimen transitorio de la norma, al menos para lo que a esa vivienda se refiere.

2.- Los contribuyentes que adquieran o cambien de vivienda o abran cuenta vivienda o realicen entregas a cuenta destinadas a la construcción de su vivienda habitual o a la rehabilitación o ampliación de la misma a partir del 01/01/11, que podrán o no tener derecho a la aplicación la deducción en los ejercicios futuros, en función de si su base imponible es inferior o no a 24.107,20€.

Y aquí y de esta manera, podemos afirmar que todos aquellos contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 17.707,20€ no observarán ningún cambio en su situación fiscal, en lo que a esta deducción se refiere; mientras que el conjunto de contribuyentes con base imponible superior a 24.107,20€ verán, con la nueva normativa, reducida a "cero" su deducción por inversión en vivienda habitual.

Le remitimos información sobre la modificación de la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF a partir de 1 de enero de 2011, conforme al estado de tramitación del Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011 a fecha 24 de noviembre 2010. Aunque se trata de una norma que todavía no está en vigor, dada la trascendencia social de la materia, se prevé que esta sea la regulación final, aunque la modificación del Proyecto en su tramitación parlamentaria puede alterar su contenido. Información facilitada por AEGI, organización a la que está adherida Hogarfeliz Inmobiliaria.

MODIFICACION DE LA DEDUCCION POR INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL
DEDUCCIÓN VIVIENDA IRPF DESDE 1.1.2011
Como consecuencia de las modificaciones introducidas en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011, a partir de 01-01-2011 coexistirán dos regímenes de deducción en vivienda.

1. Nuevo régimen de deducción por inversión en vivienda habitual
2. Régimen transitorio aplicable exclusivamente a contribuyentes que con anterioridad a 01-01-2011 hubieran satisfecho cantidades destinadas a inversión en vivienda habitual
3. Preguntas frecuentes sobre:
Cuestiones Generales
Inversión iniciada antes del 01-01-2011
Inversión iniciada a partir del 01-01-2011
Cuenta vivienda
Obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual por razón de discapacidad
4. Recordatorio de plazos ampliados que finalizan el 31-12-2010
RECUERDE: El 31 de diciembre de 2010 finalizan los siguientes plazos ampliados:
1. La ampliación para aquellas cuentas vivienda cuyo plazo de cuatro años desde su apertura, finalice entre el 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010.
2. La ampliación del plazo de dos años para transmitir la vivienda habitual anterior, cuando previamente se hubiera adquirido una nueva vivienda habitual en los ejercicios 2006, 2007 y 2008.
1. Nuevo régimen de deducción por inversión en vivienda habitual
Nuevo régimen de deducción por inversión en vivienda habitual
Con efectos desde 1 de enero de 2011, la deducción por inversión en vivienda habitual, únicamente será aplicable por los contribuyentes en aquellos ejercicios en los que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales:
1. Deducción por adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de vivienda habitual y por cantidades que se depositen en entidades de crédito para la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
La base máxima de esta deducción será:
a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales.
b) Cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales:
9.040 euros – 1,4125 x (Base Imponible – 17.707,20 euros anuales).
2. Deducción por obras e instalaciones de adecuación en la vivienda habitual por razón de discapacidad.
La base máxima de esta deducción, independientemente de la fijada en el apartado anterior, será:
a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 12.080 euros anuales.
b) Cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales:
12.080 euros – 1,8875 x (Base Imponible – 17.707,20 euros anuales).
2. Régimen transitorio aplicable exclusivamente a contribuyentes que con anterioridad a 01-01-2011 hubieran satisfecho cantidades destinadas a inversión en vivienda habitual
1. Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros, que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2011, podrán seguir aplicando la deducción, teniendo como base máxima de deducción 9.015 euros anuales, aún cuando su base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.
Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o inferior a 17.724,90 euros, podrán aplicar la nueva deducción, por ser más favorable.
2. Este mismo régimen será aplicable para obras de rehabilitación o ampliación de vivienda habitual, siempre que se hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2011 y dichas obras finalicen antes de 1 de enero de 2015.
Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o inferior a 17.724,90 euros, podrán aplicar la nueva deducción, por ser más favorable.
3. Aquellos contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.738,99 euros anuales que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual por razón de discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2011 siempre que dichas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2015, podrán seguir aplicando la deducción, teniendo como base máxima de deducción 12.020 euros anuales, aún cuando su base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.
Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o inferior a 17.738,99 euros, podrán aplicar la nueva deducción, por ser más favorable.
3. Preguntas frecuentes:
CUESTIONES GENERALES
¿Es aplicable el nuevo régimen de deducción por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta de 2010 que debe presentarse en 2011?

No. La nueva normativa de deducción en vivienda habitual entra en vigor el 1.1.2011, por lo que no será aplicable en la declaración de la renta de 2010 que se presentará de abril a junio de 2011.

Un contribuyente que durante 2010 tiene una base imponible superior a 24.107,20 euros ¿puede aplicar en la declaración de la renta de 2010 la deducción por inversión en vivienda habitual?

Sí. El nuevo régimen de deducción en vivienda habitual sólo afectará a partir de 1.1.2011, por lo que en la declaración de la renta de 2010, a presentar en 2011, no deberá tenerse en cuenta.

¿Siempre que el contribuyente haya iniciado la inversión en vivienda habitual antes de 1.1.2011 aplicará el régimen transitorio de deducción?

No. Cuando el contribuyente tenga en 2011 una base imponible igual o inferior a 17.724,90 euros anuales aplicará el nuevo régimen de deducción en vivienda, por ser más favorable en ese caso que el existente hasta 31.12.2010.

INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL INICIADA ANTES DE 1.1.2011
• ¿En qué casos se tiene derecho a aplicar el régimen transitorio de deducción por inversión en vivienda habitual, manteniendo a partir de 2011 los mismos beneficios fiscales existentes en ejercicios anteriores?

El contribuyente podrá mantener a partir de 1.1.2011 el régimen de deducción por inversión en vivienda habitual vigente a 31.12.2010, siempre que en cada periodo impositivo su base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales y con anterioridad a 1.1.2011 hubiera:
Adquirido jurídicamente su vivienda habitual.
Satisfecho cantidades destinadas a la construcción de su vivienda habitual.
Satisfecho cantidades destinadas a rehabilitación o ampliación de vivienda habitual, siempre que estas obras finalicen antes de 1.1.2015. En caso de incumplimiento de este plazo, deberán regularizarse las deducciones practicadas.
• ¿En qué consiste el régimen transitorio por deducción por inversión en vivienda habitual?
Todos aquellos contribuyentes a los que se refiere la pregunta anterior, podrán aplicar la deducción teniendo como base máxima de deducción 9.015 euros anuales, siempre que su base imponible sea superior a 17.724,90 euros y aunque ésta sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.
• ¿Siempre que el contribuyente haya iniciado la inversión en vivienda habitual antes de 1.1.2011 aplicará el régimen transitorio de deducción?
No. Cuando el contribuyente tenga en 2011 una base imponible igual o inferior a 17.724,90 euros anuales aplicará el nuevo régimen de deducción en vivienda, por ser en ese caso más favorable que el existente hasta 31.12.2010.
• Contribuyente que adquiere su vivienda habitual antes de 1.1.2011 y que en 2011 tiene una base imponible de 16.000 euros ¿Puede aplicar deducción por inversión en vivienda habitual?
Sí. Ahora bien, como su base imponible es inferior a 17.724,90 euros en ese ejercicio, a pesar de haber adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad a 1.1.2011, no aplicará en 2011 el régimen transitorio (por ser menos favorable), siendo en consecuencia en dicho año su base máxima de deducción de 9.040 euros anuales.
• Contribuyente que adquirió su vivienda habitual antes de 1.1.2011 y tiene una base imponible de 18.000 euros anuales ¿Puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual?
Sí. En aquellos casos en los que el contribuyente hubiese adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad a 1.1.2011, siempre que su base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales, podrá seguir aplicando el régimen de deducción existente hasta 31.12.2010, es decir tendrá como base máxima de deducción 9.015 euros anuales, por ser más favorable que el nuevo régimen.
• Contribuyente que adquiere su vivienda habitual antes de 1.1.2011 y que en 2011 tiene una base imponible de 28.000 euros ¿Puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual?
Sí. Cuando el contribuyente hubiese adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad a 1.1.2011, siempre que su base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales, podrá seguir aplicando el régimen de deducción existente hasta 31.12.2010, teniendo como base máxima de deducción 9.015 euros anuales.
• Contribuyente que adquirió el derecho de superficie de un inmueble, construyendo sobre ese suelo su vivienda habitual y sobre la que tiene el pleno dominio. Si adquiere a partir de 1.1.2011 la plena propiedad del suelo ¿Tiene derecho a aplicar el régimen transitorio de deducción sobre la adquisición del suelo?

Cuando el contribuyente titular del derecho de superficie, adquiere con posterioridad el porcentaje de suelo que le corresponde, consolidando la propiedad plena del suelo y del vuelo, podrá aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual por las cantidades que satisfaga para adquirir el suelo siempre que nuevamente se cumplan los requisitos establecidos en la normativa del Impuesto para la práctica de la deducción.

Es decir, para tener derecho a aplicar este régimen transitorio es necesario que la adquisición del suelo se produzca con anterioridad a 1.1.2011, ya que en otro caso únicamente podrá aplicarse la deducción en aquellos ejercicios en los que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales conforme a la nueva normativa.
• En caso de que la vivienda habitual se haya adquirido a partir de 1.1.2011, ¿es posible aplicar el régimen transitorio cuando exista un compromiso formalizado con anterioridad a dicha fecha, como por ejemplo un contrato de arras?
No, al margen de los supuestos de ampliación, rehabilitación y construcción anteriormente comentados, para tener derecho a la aplicación del régimen transitorio ha de producirse la adquisición jurídica antes del 1.1.2011.

La fecha de adquisición de inmuebles se determinará conforme lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil. Para determinar dicha fecha debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que “no se transfiere… el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.

• Contribuyente que entrega a cuenta al promotor antes del 1.1.2011 cantidades para la construcción su vivienda habitual ¿Tiene derecho a aplicar a partir de 1.1.2011 el régimen transitorio de deducción sobre la adquisición de vivienda una vez entregada la misma?
Sí. Resultará de aplicación el régimen transitorio, por lo que el contribuyente podrá seguir practicando a partir de 2011 la deducción respecto de esa vivienda con independencia de la cuantía de su base imponible, tanto por las cantidades entregadas al promotor hasta el momento de la entrega como, en su caso, por las restantes cantidades que den derecho a la deducción una vez adquirida la vivienda (gastos de notario, registro, cuotas del préstamo hipotecario,…).

En este caso, salvo las ampliaciones excepcionales contempladas en la normativa del Impuesto, las obras deberán finalizar antes del plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión, conforme al régimen de deducción aplicable en caso de construcción de vivienda habitual.

INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL INICIADA A PARTIR DE 1.1.2011
• Contribuyente que adquiere su vivienda habitual en 2011 por la que no tuvo derecho a aplicar la deducción por tener una base imponible de 28.000 euros y que en 2012 tiene una base imponible de 18.000 euros ¿Puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual?

Cuando el contribuyente hubiese adquirido su vivienda habitual a partir de 1.1.2011 cada año deberá tener en cuenta su base imponible a efectos de determinar si tiene derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda.

Por tanto, si en 2012 su base imponible es inferior a 24.107,20 euros anuales podrá aplicar la deducción por las cantidades satisfechas en 2012, aunque en 2011 no hubiera tenido derecho a la misma.

CUENTAS VIVIENDA
• Contribuyente que tiene abierta una cuenta vivienda antes de 1.1.2011. ¿Tiene derecho a aplicar la deducción por las cantidades que aporte a partir de 1.1.2011 con independencia de su base imponible?
No. La nueva normativa del impuesto no regula un régimen transitorio para las cantidades que se depositen en entidades de crédito en cuentas que hubieran sido abiertas hasta el 31.12.2010, por lo que cada año deberá determinar si tiene derecho a aplicar la deducción por las cantidades aportadas en función de su base imponible, conforme al nuevo régimen de deducción en vivienda.

En cualquier caso, no deberán regularizarse las deducciones correctamente practicadas, siempre que finalmente se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de vivienda habitual en el plazo de cuatro años desde su apertura.
• Contribuyente que abrió una cuenta vivienda durante 2010. En 2011 tuvo una base imponible de 25.000 euros y en 2012 su base imponible es de 20.000 euros ¿Tiene derecho a aplicar la deducción por las cantidades aportadas durante 2012?

Sí. Aunque en 2011 no pudiera aplicar la deducción por las cantidades aportadas, si en 2012 su base imponible es inferior a 24.107,20 euros, podrá aplicar la deducción por las cantidades aportadas en 2012.
• Contribuyente que abre una cuenta vivienda el 30.12.2010 y no puede aplicar la deducción por las aportaciones realizadas en los años 2011 y 2012 por ser su base imponible igual o superior a 24.107,20 euros ¿El plazo de cuatro años previsto para materializar el saldo debe tener en cuenta únicamente los años con derecho a deducción?
No. El plazo de cuatro años debe computarse desde la fecha de apertura de la cuenta, por lo que con independencia de que alguno de los años no haya podido practicar deducción, el plazo para destinarla a la primera adquisición o rehabilitación de vivienda habitual finalizará el 30.12.2014

OBRAS E INSTALACIONES DE ADECUACIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL POR RAZÓN DE DISCAPACIDAD

• Un contribuyente que tiene derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual y que realiza obras o instalaciones en la vivienda habitual por razón de discapacidad ¿Tiene derecho a aplicar ambas deducciones o debe optar por una de ellas?

Estas deducciones son compatibles entre sí, por tanto si cumple los requisitos previstos para tener derecho a su aplicación, podrá deducirse por ambos conceptos con los límites establecidos en cada una de ellas.

4. Recordatoria de plazos ampliados que finalizan el 31-12-2010:

RECUERDE: El 31 de diciembre de 2010 finalizan los siguientes plazos ampliados:

1. La ampliación para aquellas cuentas vivienda cuyo plazo de cuatro años desde su apertura, finalice entre el 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010.

2. La ampliación del plazo de dos años para transmitir la vivienda habitual anterior, cuando previamente se hubiera adquirido una nueva vivienda habitual en los ejercicios 2006, 2007 y 2008.

NO DEJES PARA MAÑANA LO QUE PUEDAS HACER HOY, LEELO Y SACA TUS CONCLUSIONES.

La vivienda, una fuente de bondades fiscales

Un contribuyente medio podría ahorrarse al menos 1.400 euros en su declaración de la renta del próximo 2010 si aprovecha, antes de que finalice el año, las ventajas fiscales derivadas de algunas de las desgravaciones que juegan a su favor, según las estimaciones realizadas por los Técnicos del Ministerio de Hacienda (GESTHA) a partir de los últimos datos medios disponibles del IRPF.

A pesar de que este año concurren algunas peculiaridades que afectan a los “trucos” fiscales más habituales para ahorrar en la declaración, la medida más efectiva para “redondear la factura final” continúa siendo la compra de vivienda habitual, su rehabilitación o la apertura de una cuenta vivienda, seguidas de las aportaciones a los planes de pensiones, las donaciones y otras menos frecuentes como las cuotas de carácter político o sindical.

Según Gestha, lo más importante a tener en cuenta para rebajar la factura fiscal es que a finales de año desaparecerá la desgravación por compra de vivienda para todos aquellos que aún no hayan comprado una y que declaren unos ingresos por encima de 24.107 euros anuales. Quienes ganen menos de 17.707 podrán desgravarse, mientras que aquellos con unos ingresos situados en el intervalo entre esos dos importes gozarán, por el contrario, de menos deducciones que con la normativa anterior.

De este modo, los contribuyentes que compren su vivienda habitual a partir de 2011, aunque perciban menos de 17.707 euros verán mermadas sus rebajas a partir del año en que superen esos ingresos, y perderán completamente la desgravación en el momento en que declaren más de 24.107 euros anuales.
Las deducciones por la apertura de una cuenta vivienda también podrán utilizarse este año, ya que se ha aprobado una enmienda socialista al proyecto de presupuestos del Estado para 2011. Según ésta, los contribuyentes que dispongan de una de estas cuentas no perderán el derecho a las deducciones practicadas hasta el 31 de diciembre de 2010, siempre y cuando destinen ese saldo exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual, sea cual sea su nivel de ingresos. A partir de 2011 las cuentas vivienda también contarán con las mismas limitaciones según el nivel de ingresos que la desgravación por compra de vivienda.

En conjunto, Gestha calcula que el ahorro medio por inversión en la compra de la vivienda habitual bajo la normativa aún vigente oscila entre los 800 y 1.200 euros, según la cuantía invertida, con un ahorro medio nada desdeñable de 816 euros.

Invertir en la jubilación

Otra de las “formas más populares” para restar en la declaración de la renta es la aportación a planes de pensiones, que un año más mantienen una deducción que oscila entre el 30% del rendimiento del trabajo y actividades económicas para menores de 50 años, y el 50% para quienes superen esta edad -con unos límites de 10.000 y 12.500 euros, respectivamente. Concretamente, los planes de pensiones permiten un ahorro medio de 384 euros, que pueden oscilar entre los 200 y los 3.500 euros dependiendo de las características de cada contribuyente.

La aplicación de únicamente estas dos medidas ya ofrecería un ahorro de entre 1.000 y 4.700 euros, con una reducción media de unos 1.200 euros.
Obras y reformas rápidas

Los Técnicos aconsejan también para reducir la factura fiscal animarse a hacer reformas en la vivienda como el cerramiento de una terraza, un balcón o un patio interior, con un límite deducible de 9.015 euros anuales. La reforma, que debe hacerse como ampliación de superficie o consolidación de estructuras, fachadas y cubiertas, debe tener un coste global que supere el 25% del precio de adquisición o de mercado en el momento de efectuarla, descontado el valor del suelo, u obtener la calificación de actuación protegida.

Además, desde mediados de abril de este año se ha comenzado a aplicar una nueva deducción del 10% por obras de mejora de la vivienda habitual, aunque es incompatible con la deducción por inversión en vivienda habitual para las mismas cantidades, aunque se puede aprovechar en los casos en que no se cumplan los requisitos de la deducción por inversión en vivienda por los contribuyentes con ingresos hasta 53.007,20 euros anuales, aunque la deducción va disminuyendo desde los 33.007,20 euros de ingresos al año. Además estas obras soportan el tipo reducido del IVA.

Esta deducción es aplicable tanto en la vivienda habitual como en el edificio en que se encuentre, para las obras realizadas entre el 14 de abril de este año y el 31 de diciembre de 2012 dirigidas a mejorar la eficiencia energética, las cubiertas y la estanqueidad, el saneamiento, el acceso a Internet y a la TDT, las instalaciones de electricidad, agua o gas, la adaptación de la vivienda a discapacitados, o la mejora de la accesibilidad.

Otros trucos muy prácticos

Estas medidas, las más populares entre los contribuyentes, se complementan con otra serie de medidas menos conocidas pero también muy eficaces para aligerar la declaración de Hacienda. Es el caso de los aficionados a la Bolsa que materialicen las pérdidas generadas por fondos de inversión, acciones o derivados financieros; minusvalías que pueden servir para compensar las ganancias obtenidas en otras operaciones bursátiles sin que importe el periodo de generación de las mismas.

Por su parte, quienes opten por abrir una cuenta ahorro-empresas podrán obtener una deducción fiscal del 15% a las aportaciones que realicen, siempre y cuando se constituya una Sociedad Limitada Nueva Empresa en un plazo de cuatro años, bajo un límite anual de desgravación de 9.000 euros.

También existen otros métodos para incrementar las desgravaciones aplicables. Este es el caso, por ejemplo, de los donativos a ONGs, las aportaciones a partidos políticos o el pago de cuotas a sindicatos, unas actividades que pueden reducir entre 110 y 629 euros la declaración de la renta, con un ahorro medio de unos 218 euros. Publicado en Tucasa.com

CONTRATO DE COMPRAVENTA “SI VALE” ANTES DEL FINAL DE LA DESGRAVACIÓN.

Importante que se oiga en este artículo radiofónico de RNE , y Hogarfeliz Inmobiliaria te lo pone a tu alcance para que te pueda ayudar.

Se acerca el 1 de enero y, entre los cambios que plantea el nuevo año, está el final de la deducción por adquisición de vivienda para muchos contribuyentes. El anteproyecto de ley genera muchas dudas en quienes están en proceso de búsqueda o en trámites para la firma de un contrato de compra-venta. Todas ellas las aclara, en directo, el director general de tributos del Ministerio de Economía y Hacienda, Jesús Gascón. Además, conocemos los porqués del incremento de los partos prematuros en España y adelantamos los datos del último informe sobre la implantación de las tecnologías de la comunicación en la empresa.

Fuente: http://www.rtve.es/podcast/radio-nacional/espana-directo/

Se agradece a Manuel de Miguel Monterubio que ha explicado en RNE las diferentes opciones que se nos pueden presentar.

Una semana después del anuncio de zapatero de eliminar la deducción por vivienda a partir de 2011, el director general de tributos, Jesús Gascón, ha advertido de que comprar casa antes de esa fecha no garantiza la deducción de por vida y que cualquier cambio de casa posterior hará perder el beneficio del irpf . Gascón aseguró en un encuentro organizado por los inspectores de hacienda que el propietario, cuyos ingresos se situaran por encima del umbral de renta que quede recogido en la modificación legal, que vendiera su casa y comprara otra después del 1 de enero de 2011 perdería la desgravación por vivienda. a falta de que el gobierno fije el umbral de la renta para el final de la deducción, gascón añadió que tomarán en cuenta los 24.000 euros. El director general quiso aclarar también que las compras sobre plano firmadas antes de 2011 darán igualmente acceso a la deducción, aunque la edificación y posterior entrega de llaves tenga lugar pasada la fecha límite. "creo que es obvio, pero lo aclaro por las dudas", recalcó.Fuente:http://www.idealista.com/news/archivo/2009/05/22/075330-cambie-casa-partir-2011-perdera-deduccion-vivienda

Comentario a Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Comentario a Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas realizado por Blanca Arranz Quintana, para Hogarfeliz Inmobiliaria.
El tema de las subvenciones es siempre un tema delicado y como bien comenta Joan Castellví en su artículo, sus consideraciones variadas; no obstante, es criterio generalizado que para la AEAT las subvenciones, sean del tipo que sean, han de pasar por caja, tanto si están aplicadas directamente a la ingresos y gastos de explotación como si no, tal es el caso descrito, la cuestión es cuando y por qué cantidad.


Así por ejemplo, las subvenciones a la explotación, generalmente destinadas a compensar resultados negativos de la explotación o a asegurar a la empresa una rentabilidad mínima (suplir costes financieros, de publicidad, de personal, etc.) o financian activos de corto plazo (existencias), nacen directamente como ingresos y tributan en el ejercicio en el que se hayan devengado; mientras que las subvenciones al capital, destinadas a la financiación de la estructura básica de la empresa, es decir, a la financiación de inmovilizado, tributan a medida que se vayan amortizando los activos que financian (en el caso de activos no amortizables, como, por ejemplo, terrenos, permanecerán hasta que no se produzca su enajenación o baja de inventario).

Si además en este contexto queremos hacer valer algún beneficio fiscal como el que comenta Joan Castellví o cualquier otro del tipo RIC o DIC, ojo porque aquí lo que suele suceder es que no deberemos tenerlas en cuenta a la hora de la determinación de la base para el cálculo de la deducción, por ejemplo.

Comentario realizado por la economista Sra. Blanca Arranz Quintana de Asesoria Arranz

 
Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas


Por Joan Castellví, el 16/11/2010

DGT CV 23-7-10

La bonificación característica de este régimen no se aplica a las rentas procedentes de la subsidiación de intereses y de las subvenciones recibidas directamente relacionadas con el arrendamiento de viviendas. No obstante, tales rentas tampoco minoran la referida bonificación.

Una sociedad acogida al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas ha recibido de su Comunidad Autónoma una serie de ayudas para la promoción de viviendas en régimen de alquiler. Estas ayudas se concretan en la subsidiación parcial de los intereses que se pagan en las hipotecas empleadas en la adquisición de viviendas destinadas al alquiler, durante la duración del préstamo; y en subvenciones percibidas en un solo pago por la aplicación de programas de construcción sostenible en el diseño y construcción de las viviendas destinados al ahorro energético, por la construcción de viviendas destinadas al arrendamiento con superficie inferior a 70 m², y por el cumplimiento de una serie de parámetros sobre elementos de sostenibilidad.

Se plantea si la subsidiación de intereses y las subvenciones recibidas que forman parte y están directamente relacionadas con el arrendamiento de viviendas tienen la bonificación del 85% de la parte de la cuota íntegra, por ser unas rentas derivadas del arrendamiento, ya que, si las viviendas no se hubieran destinado al arrendamiento, la mayor parte de las ayudas no se hubiera obtenido.

La bonificación contemplada en este régimen especial se aplica sobre la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas, que están integradas, para cada vivienda, por el ingreso íntegro obtenido minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso (LIS art.54.2), pudiendo entenderse que este ingreso íntegro es el obtenido por el arrendamiento de las viviendas tal y como se define en la L 29/1994 art.2.1, es decir, por el arrendamiento propiamente dicho, percibido, en principio, del arrendatario, cuya necesidad permanente de vivienda se trata de satisfacer con la edificación correspondiente.

Por ello, no se considera que entre las rentas correspondientes a la cuota íntegra a bonificar puedan entenderse incluidas las referidas subvenciones. Es más, debe tenerse en cuenta que en otros incentivos fiscales regulados a efectos del IS, como sucede con alguna bonificación, la parte de la cuota íntegra derivada de las subvenciones concedidas para la realización de las actividades a que se refiere la bonificación no es objeto de bonificación, o como sucede con alguna deducción, la base de la deducción se ha de minorar en el 65% de las subvenciones recibidas para el fomento de las actividades a que se refiere la deducción e imputables como ingreso en el período impositivo, o bien la parte de la inversión o gasto financiada con subvenciones no da derecho a la deducción.

En el caso del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, dado que nada se especifica en relación a las subvenciones, parece posible considerar que la bonificación regulada en dicho régimen no debe minorarse con motivo de las subvenciones recibidas para la realización del arrendamiento, pero tampoco parece posible entender que las mismas se incluyan en la renta sobre la que se determina la bonificación a aplicar.

JOAN CASTELLVI      http://planificacion-fiscal.com/   

¿Quo vadis vivienda?

Termina un año terrible para el mercado inmobiliario español. Se cumplen tres de la crisis. Y empieza el cuarto, 2011, con la vítola de ser el peor de todos, pese a que una tímida demanda de particulares ha reaparecido en la segunda mitad de 2010. El Gobierno ha sacudido su látigo fiscal con el ánimo de sostener al sector. Primero, con la subida del IVA y después, eliminando la 'tradicional' desgravación en el IRPF para las rentas superiores a los 24.000 euros a partir del próximo 1 de enero. El que viene será el año del gran ajuste que hasta ahora no se ha producido, a diferencia de las burbujas de otros países como Irlanda, EEUU o Reino Unido, que han sufrido descensos de precios de hasta el 40% desde los máximos de hace tres años. Aquí estamos a mitad de camino.

Por tanto, ¿qué puede ocurrir alrededor de la vivienda en 2011? (i) Los precios de los inmuebles deberán seguir bajando, (ii) las compraventas subirán con fuerza -por el efecto de las daciones en pago- y (iii) el euribor subirá, o no, dependiendo de la sostenibilidad del crecimiento alemán y la situación de los países periféricos. Es el consenso del escenario dibujado en el citado foro y, probablemente, la percepción mayoritaria de los analistas sobre el ladrillo español.

Son algunos de los pensamientos comúnes de la segunda edición del foro '¿Quo vadis vivienda?' organizado por el portal idealista.com, que ha reunido esta semana por segunda vez a promotores, consultores y especialistas del sector inmobiliario junto a periodistas y bloggers financieros. Una mesa redonda, bajo la condición previa de no atribución de la fuente u opinión, que podría ejercer perfectamente de 'conciencia inmobiliaria' o foto del sector.

El futuro, en manos de la banca

El mercado ladrillero está muy mal, enfermo, tocado, hundido o cómo lo quieran llamar. La desaparición de los grandes inversores institucionales, que mantiene en estado de coma al ladrillo español y dibuja un horizonte de estancamiento prolongado debido a la lentitud del ajuste. De hecho, la supuesta actividad que reflejan las estadísticas de compraventas no son sino un silencioso cambio de manos de miles de kilómetros cuadrados de suelo y un volumen altísimo de pisos, chalets y toda clase de vivienda.

Una muestra de ello es la existencia de promotores zombi, que están sostenidos por los bancos con el fin de evitar que esos activos entren en balance y engorden la cifra de 181.000 millones de euros que el Banco de España ha considerado como 'activos problemáticos', que están en mora o están a punto de entrar en bajo el epígrafe de impagados. Esta cifra supone algo más de la mitad de los 320.000 millones de crédito promotor, según datos del BdE, que algunos consideran como la verdadera morosidad teórica de los bancos y las cajas.

Por eso, muchos banqueros llevan tiempo aplicando políticas preventivas de ayuda al promotor. "Usted sigue siendo el propietario, pero yo cojo la gestión y evito que la 'pedrada' entre en balance", señala un asesor de este tipo de empresas. La clave del inmobiliario, por tanto, estará en la evolución de la salud del sector financiero. "La generación de caja por parte de los bancos provendrá de la venta de vivienda. Primará la preservación de los fondos propios frente a la obtención de liquidez. Hay entidades que pueden permitirse el lujo de pagar 4% en los depósitos con tipos al 1%, pero no realizar minusvalías del 10% o 20% vendiendo porque provoca un daño irreparable sobre la estructura de capital", añade.

La banca hará bajar los precios porque tendrá que convertir en efectivo aquello que ahora mismo es casi ilíquido bien para reforzar fondos propios, bien para obtener liquidez. Por eso, entre otras cosas, la ha recurrido a la venta de sus propias oficinas, mediante el método de lease&back (el propietario pasa a estar bajo alquiler) como única vía para obtener plusvalías con las que reforzar su estructura de capital.

El presente, excesos sin ajustar

Los bancos de suelo suponen actualmente entre el 40% y 50% de la cartera inmobiliaria, y podrían llegar hasta el 70% o 80%. Como lo califican algunos, medio-en-broma, medio-en-serio, "rústico preurbanizable con vistas como lo bautizó Fadesa", recuerda un promotor. El suelo es el gran problema tanto para los operadores privados como para los ayuntamientos. Así han sido algunos de los excesos de la burbuja que ahora hay que pagar. Como las promociones y ciudades fantasma que sufren el vandalismo propio del abandono. Desde ocupas profesionales que van con abogado a ver al dueño hasta suelos urbanizables recalificados como escombreras municipales. Todo vale.

Con todo, hay otros ejemplos que indican que algo no marcha. El despliegue sin control de VPO, o Vivienda de Protección Oficial, ha sido aprovechada, en muchos casos, por la picaresca española, "el hijo del rico" o como mercancía en el mercado negro. De lo que debería haber sido una excepción para casos especiales se ha pasado a la generalización en las adjudicaciones. "Algunas promociones de este tipo están llenas de apellidos ilustres, de buena familia, y eso no se puede consentir". De ahí viene otra de las quejas del sector: su uso masivo. La construcción, por ejemplo, de hasta miles viviendas VPO en ciudades pequeñas ha conseguido destruir el mercado para siempre bajo la propia financiación del gobierno autonómico de turno.

El ajuste, ¿vía divisa?

Se están generando grandes distorsiones. No sólo por la existencia un gran volumen de inmuebles invendibles en la costa, sino por que el sector financiero tiene margen para vender con descuentos de hasta el 40%, o facilitando de nuevo financiación al 100% para el comprador con tal de sacar de balance una casa y su riesgo asociado. De ahí que en los próximos meses, según los estudiosos, promotores y asesores, se vayan a ver desplomes en la evolución de precios de algunas ciudades, y estancamiento en otras, en la mayoría, por la inexistencia de un mercado como tal.

En la reconstrucción de las fuerzas de la oferta y la demanda radica la única de las posibles salidas. Pero sigue siendo un problema de precios porque si se venden todo las viviendas con los descuentos que exige el comprador el sistema financiero español estaría completamente quebrado. La otra de las soluciones es más traumática, pero a la vez más llevadera. Sería la salida temporal del euro mediante los mismos mecanismos temporales que han debido pasar todos los países antes de ingresar en la Unión Monetaria y que el ajuste se produzca vía devaluación de la divisa. Es lo que sucedió en la última crisis inmobiliaria española de los años 90, cuando las tres devaluaciones de la peseta -hasta el 30%- permitieron una solución.

 

Fuente: COTIZALIA   El Radar, R. J. Lapetra

Como vender su piso o casa más rápido y al mejor precio

El Home Staging es un método propio del mercado inmobiliario, que consiste en preparar y acondicionar una vivienda para ponerla en venta. El objetivo no es hacer que quede más bonita, sino más vendible; que guste al mayor número posible de compradores potenciales y que, de esta manera, se venda más rápido y al mejor precio.

Una operación de Home Staging acentúa los puntos fuertes de una vivienda al presentar un ambiente neutro, al dar harmonía, al desatascar el espacio, al presentar una mayor fluidez en la circulación y al ofrecer más luminosidad. Propone mostrar más el inmobiliario que el mobiliario, y despersonalizar la vivienda para que guste a todos. En esto básicamente se diferencia de la decoración, que aspira a personalizar el espacio según un gusto particular.

Se trata de hacer una inversión altamente rentable para el vendedor: por un gasto inicial de unas centenas de euros, le permite beneficios o ahorros de miles de euros.

El Home Staging ha probado su eficacia a través de innumerables estudios y muchos años de experiencia práctica. Numerosos estudios demuestran que una vivienda que ha sido objeto de una operación de Home Staging se vende 2 veces más rápido que las demás y sufre menos rebajas de precio. Desde hace 35 años, el Home Staging tiene una fuerte presencia en el mercado inmobiliario de los EE.UU. En la actualidad, más de la mitad de propiedades norteamericanas son objeto de una operación de Home Staging antes de entrar en el mercado de compra-venta. Esta técnica fue introducida en el Reino Unido hace 15 años, en Francia y Suecia hace 4 años, y ahora progresa en toda Europa.

Gracias a Barcelona Home Staging (www.bcnhomestaging.com), este concepto innovador llega ahora a Cataluña.

“El mercado inmobiliario se ha convertido en un mercado altamente competitivo como cualquier otro”, dice Kathleen Reiss, fundadora y directora de Barcelona Home Staging. “Los vendedores de viviendas compiten entre ellos cada día, en cada agencia inmobiliaria y en cada web especializada. El Home Staging da a una propiedad la ventaja competitiva que necesita: la comparación con los demás bienes inmobiliarios saldrá a su favor, tanto antes de la visita como durante la misma. Hemos creado Barcelona Home Staging para ofrecer una solución a todos a quienes les resulta difícil vender su propiedad y a quienes les duele rebajar el precio 10 ó 20 mil euros o incluso más, en las actuales condiciones del mercado. Les ayudamos a sacar lo mejor de su vivienda, a hacer que su propiedad destaque, a optimizar cada visita de compradores potenciales, a dar a la vivienda un mayor atractivo, a resaltar las cualidades del espacio y corregir sus defectos. Les ayudamos a evitar negociaciones a la baja y a mantener el precio de venta. ¡Conseguimos que la primera impresión que da el hogar sea decisiva y provoque el flechazo!”

Para saber más y ver galerías con ejemplos de operaciones de Home Staging, visite la web www.bcnhomestaging.com, o póngase en contacto con Barcelona Home Staging:

http://www.bcnhomestaging.com/

Publicado en: http://bolsaprofesionalinmobiliaria.wordpress.com/

¿Es un buen momento para comprar vivienda?

Creo que esta entrevista es tan buena y extrapolable a nuestra región que me veo en la obligación de insertarla en tu blog inmobiliaro. Hogarfeliz Inmobiliaria lo pone porque cree que te ayuda.


Fuente: tucasa.com  de LibertadDigital

¿Poder liquidar la hipoteca entregando la vivienda?

La verdad es que esta propuesta de IU no es algo nuevo, en Francia y EEUU funciona así, es decir, cuando una persona no puede pagar la hipoteca de su casa se libra de esta carga TOTALMENTE entregándole la casa al banco. Nada que ver con lo que sucede en España, donde una vez producido el embargo habrá que ver si el valor del inmueble cubre o no la deuda, esto es: intereses, costas judiciales e incluso el propio principal en su totalidad.

Cosa similar ocurre con la dación en pago, que es otra fórmula de librarse de la hipoteca pero antes de llegar al embargo, pero en este caso también puede ocurrir que el valor del inmueble no sea suficiente para cubrir la deuda o incluso que tengamos que liquidar en el IRPF por ganancias patrimoniales o devolver las deducciones aplicadas de primera vivienda, todo un despropósito tras otro.

Está claro que las leyes han de cambiar, a los prestamistas no les favorece y a los prestatarios tampoco, ya que si a priori los bancos pueden sacar tajada de un embargo, a la larga se convierte en una pesada carga que en tiempos de crisis es aún más difícil de llevar. No olvidemos que los bancos son entidades financieras no inmobiliarias, y el tener gran parte de sus beneficios convertidos en activos inmuebles les resta flexibilidad y maniobrabilidad en las operaciones, lo que les lleva a ofertar inmuebles a precios mínimos para recuperar liquidez.

 Blanca Arranz Quintana. Economista.

Artículo comentado y publicado en Tucasa.com.

Izquierda Unida ha propuesto que se reforme la Ley Hipotecaria, y entre otras medidas, que una persona que no pueda hacer frente a su hipoteca pueda extinguir la deuda sólo con la entrega de la vivienda. En rueda de prensa que ha tenido lugar en la sede de IU, en Madrid, el Coordinador Federal de Izquierda Unida, Cayo Lara, han presentado un Plan de Iniciativa Social frente al Desempleo y las Consecuencias de la Crisis, en el que se incluye un apartado referido a los desahucios de viviendas.

Otra de las medidas que prevé es que únicamente el bien hipotecado responda como garantía del pago del crédito concedido y también quiere que el Gobierno presente un proyecto de ley sobre endeudamiento familiar. Todo ello para afrontar una situación en la que se han visto inmersas miles de familias y que, según datos del Consejo General del Poder Judicial, citados por el líder de IU, en el primer trimestre de este año se produjeron 51.975 ejecuciones hipotecarias, que llegarán a 100.000 a final de año, de acuerdo con sus cálculos.

“Afirmamos hoy –ha manifestado Cayo Lara-, que la Constitución Española está a la izquierda de las políticas de Rodríguez Zapatero, porque se están vulnerando muchos artículos de la Carta Magna, y especialmente tres: el artículo 35, que es el que determina el derecho y el deber al trabajo; el artículo 41 que es el que determina la protección a desempleados, y el artículo 47, que es el que debería garantizar el derecho a la vivienda digna”.

El máximo responsable federal de IU ha explicado, “esta iniciativa que presentamos quiere luchar contra el paro, contra la pobreza y contra la desintegración social, pues la política económica de Rodríguez Zapatero es una política errada. Una consecuencia de esta política equivocada es la cifra de 51.975 ejecuciones de desahucio de viviendas ya ejecutadas por los juzgados en el primer semestre de este año. Las iniciativas que presentamos hoy se van a presentar también en sede parlamentaria”.

Publicado en Tucasa.com

 

Esta ha sido una reflexión de la Asesoría Arranz,

su asesoría fiscal y contable en Tenerife:
Tel: 922 53 12 59

Hipoteca puente para vender piso antiguo y comprar nuevo

Esto no se les ocurra ni de coña. A mi me vendria de perlas, ¡¡¡comprenme, comprenme!!!. Los jodidos van a ser ustedes, cuando pasado el tiempo no logremos vender su propiedad y se queden sin nada.
Yo duermo tranquilo; y ustedes ¿Cómo quieren dormir?

Una consulta que en este caso hace referencia a la necesidad de vender el piso actual para hacer frente a la compra de uno nuevo. La consulta original decía lo siguiente:

"Hace 3 años adquirí un piso usado (30 años Aprox.)ya que en aquellos momentos los precios para un piso nuevo era altísimo y mi economía no me permitía adquirir uno. Actualmente los pisos han bajado de precio y en verdad quisiera comprar uno nuevo, pero no sé de que manera podría deshacerme del piso en el que actualmente estoy hipotecada. Quisiera saber si habría alguna manera.Tengo un trabajo estable y no sé de que manera encontrar solución a esto. Agradecería muchísimo si alguien podría ayudarme a encontrar una solución a este embrollo."

El problema al que nos enfrentamos es que los precios de los pisos han bajado de igual forma tanto para el nuevo que deseas adquirir como para el que actualmente habitas. Teniendo en cuenta que compraste el piso hace tan sólo 3 años no sería de extrañar que el valor de la hipoteca fuese superior al que puedas obtener con la venta de la vivienda.

Si realmente estás interesado en trasladarte a un piso nuevo antes tendrás que encontrar un comprador para tu piso antiguo, de forma que puedas recuperar el dinero y poder solicitar un nuevo préstamo sin tener deudas pendientes.

Existe una opción denominada hipoteca puente que permite precisamente comprar la nueva vivienda y vender la antigua algo más tarde, de forma que así tengamos un plazo de tiempo para venderla sin presión. Sin embargo esta situación temporal puede convertirse en una 'trampa' si somos incapaces de vender la vivienda al precio deseado. Es preferible no andar con prisas y vender la vivienda con tranquilidad antes de dar el salto.

Y para eso consulta con un asesor inmobiliario que tenga a su vez asesores fiscales, ya sabes.

 

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