New York Times critica el sistema hipotecario español, que condena de por vida a los compradores

Hogarfeliz Inmobiliaria le ofrece este crudo artículo: “Nunca seré propietario de nada, ni siquiera de un coche”. Así se lamenta un toledano en The New York Times. El diario norteamericano relata las penurias de algunos españoles golpeados por el estallido de la burbuja inmobiliaria y el sistema hipotecario de nuestro país, que condena a los ciudadanos casi de por vida. Mientras que en EEUU el embargo de una casa pone punto y final al asunto, para los españoles sólo es el principio de un gran problema.
The New York Times cuenta la historia de Manolo Marbán, de 59 años, propietario de una casa en Toledo. También, con el boom, compró un pequeño local para abrir una tienda de animales. Pues bien, el banco se quedó con ambas propiedades a finales de abril y ahora espera noticias del juzgado. El diario asegura que el embargo no es el final, sino el principio de todos sus problemas. Marbán, con lágrimas en los ojos y tras vender hasta el brazalete de oro de su mujer, reconoce que debe al banco 140.000 dólares. Usó su casa como aval para comprar la tienda.
Para el diario norteamericano, la historia de Marbán sería distinta en EEUU, pese a que reconoce que en ambos países ha habido excesos inmobiliarios y de los bancos. Mientras que en la patria de Obama sólo habría que devolver las llaves al banco, en España hay que sumar los intereses, la devaluación de las viviendas, las idas y venidas a los juzgados… una montaña de deudas de las que el cliente no se libra ni declarándose en bancarrota.
Este sistema ha lastrado la economía de muchas familias y, de momento, José Luis Rodríguez Zapatero no tiene intención de cambiarlo, asegura el rotativo. Dice que otros países de la Unión Europea tienen una normativa más favorable. “Nunca te puedes librar de tus deudas”, dice el responsable de una plataforma para ayudar a este tipo de embargados.
“Es cierto que muchos españoles tienen muchas deudas. Pero no hemos visto los problemas de Estados Unidos porque las garantías aquí son mucho mayores”, asegura Marcos Vaquer, que hasta hace unas semanas era secretario en el Ministerio de Vivienda.
Deudas, deudas y más deudas
Los inmigrantes tampoco han tenido más suerte en nuestro país. Según cuenta The New York Times, el ecuatoriano Jaime Abelardo llegó en 1999 a España con un trabajo en unos almacenes. Años después, trajo a su familia a Barcelona y se convirtió en propietario de un pequeño apartamento. Hace dos años pasó a engrosar las listas del paro y dejó de pagar la hipoteca, algo por lo que todavía se culpa. Así, Abelardo debe al banco más de 260.000 euros, de los que 77.000 euros son gastos judiciales. Con el pinchazo sólo pudo vender su piso por 220.000 euros. Su mujer le ha dejado, se le acaban las prestaciones de desempleo y no tiene dinero para regresar a Ecuador.
Cerca de 1,4 millones de españoles se pueden ver en la piel de Marbán o Abelardo. La morosidad hipotecaria crece como la espuma y la legislación española “favorece a los bancos”. Pese a ello, The New York Times asegura que el sector financiero también sufre por los impagos. Muchos están viendo cómo las casas embargadas no encuentran dueño en el mercado. Así, ven como pierden su valor. Mientras, el señor Marbán está feliz porque “cuando perdí la casa, pude empezar a dormir. Ahora lloro a veces, pero por lo menos duermo”

Comentarios:
1.-...Y no solo eso: el banco cobrará tarde o temprano a Manolo el hinchado precio de esos inmuebles más intereses [por la cuenta que le trae a Manolo], se quedará con los inmuebles de Manolo, y luego se los venderán a un "cliente preferencial" que dá una comisión o propina al empleado del banco que le informa puntualmente cuando hay alguna de éstas gangas a tiro.

Sí señor, nuestros bancos sí que saben rob...digo, hacer negocios..

2.-disculpa, pero la prima de riesgo de las operaciones de préstamo cubre, exáctamente eso, el riesgo de impago [y los costes que ello conlleva] que tiene el banco o caja al conceder ese préstamo. Es curioso, si a estas personas el negocio les hubiese salido bien, estoy seguro que no compartirían sus beneficios con el banco, ¿o si? El sistema económico MUNDIAL [fuera tendencias políticas] se basa en la iniciativa privada [aunque sea con capital público]. Y esa iniciativa tiene riesgo que el inversor debe asumir, sea la inversión de 100€; 100.000€ o 240.000€.

3.-Como he leído a un forero, no es justo que la entidad financiera se adjudique el inmueble por el 50% del valor de tasación en caso de impago.

Lo justo sería que el juzgado encargase una tasación independiente en el momento de la ejecución, y el banco tuviese que comerse el inmueble valorado a ese justiprecio.

Pero eso se ve que es demasiado pedir

4.-La legislación es la que es.

Sea un bien inmueble cualquiera, ¿estaríamos dispuestos a pagar más si la legislación fuese al modo USA? Pues sí, porque el riesgo en que incurrimos en caso de impago es menor.

Con esto quiero decir que con esta legislación los precios de los inmuebles no deberían ser excesivamente susceptibles de aumentar alegremente. Por tanto, debería haber actuado como freno para una posible burbuja.

Pero eso sucedería en un país donde la gente supiese leer. No estamos en ese país, y como la gente no sabe leer, o si sabe leer no tiene ganas de hacerlo, pues firma lo que le echen, y luego pasa lo que pasa.

PUBLICADO EN: COTIZALIA.COM

El 28% de las tasadoras depende de la banca

La falta de independencia y su sistema de incentivos contribuyen a inflar el precio de la vivienda

Una buena parte de las tasadoras en España pertenecen a cajas de ahorros y bancos, lo que ha contribuido en los últimos años a elevar los precios y también a permitir que las entidades financien más del 100% del valor de las viviendas. Esta falta de independencia ha beneficiado al tasador, porque su retribución responde al valor del piso y al banco, porque la hipoteca asociada al inmueble también es mayor. Asociaciones de usuarios como Adicae reclaman la intervención del Estado para evitar que este tipo de prácticas se repitan en el futuro. Y en el presente, porque el precio de la vivienda en España sigue sobrevalorado en un 17%, según la Comisión Europea.

El precio de las casas españolas aún tiene que bajar. A pesar de que el metro cuadrado de la vivienda libre ha caído a 1.832 euros y vuelto a niveles de 2005 -según el último estudio del ya extinguido Ministerio de Vivienda - los precios siguen inflados. Así lo señala la Comisión Europea. En su último informe trimestral, Bruselas indica que la corrección en los precios de la vivienda se completó a finales de 2009 en los principales países de la Eurozona, pero no en España, donde a principios de 2010 seguía sobrevalorada en un 17%.

Una tesis que refuerza José Manuel González-Páramo, miembro español del Comité Ejecutivo del Banco Central Europeo, que señalaba recientemente que "desde hace años los precios inmobiliarios en España estaban sobrevalorados", por lo que es bueno que se ajusten a su valor real, ya que "habrá problemas mientras exista una expectativa de que los precios no han bajado todo lo que debían".

La pregunta que surge a continuación es qué distingue la burbuja inmobiliaria made in Spain de las europeas, y por qué en otros países han tardado menos en ajustar los precios. La respuesta hay que buscarla en el sistema de tasación de las viviendas, es decir, en quién dice "cuánto vale" un inmueble.

Objetivo: inflar el precio

En los últimos años, bancos y cajas han contado con un entramado a su servicio que perseguía conseguir grandes beneficios a costa del boom de un sector económico. En este entramado han tenido un papel estelar las sociedades tasadoras.

Según un informe de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae) al que ha tenido acceso este semanario, el centro del problema se encuentra en la estructura de propiedad de dichas sociedades. De las 56 empresas tasadoras que hay en la actualidad, 11 pertenecen a bancos, cajas de ahorro o a servicios internos de tasación de entidades financieras y otras cinco están participadas parcialmente por la banca. En total, un 28% de las empresas están relacionadas con las entidades financieras.

La falta de independencia de estas empresas ha tenido bastante que ver con la pujanza de precios de la vivienda, ya que si la tasadora pertenece al banco, ésta va a actuar del modo que más le convenga a la entidad financiera. Cuanto más sube el precio mayor, mayor beneficio les reporta a ambos. Al tasador, porque su retribución responde al valor del piso y al banco, porque la hipoteca asociada al inmueble es más grande.

El aumento en el valor de los pisos a través de la tasación sirvió para aumentar el crédito y el fácil acceso en su concesión aumentó la demanda de vivienda, con lo cual el valor de los inmuebles siguió aumentando, hinchando la burbuja hasta el reventón del año 2008. Cinco años antes comenzaba a inflarse el globo. En este lustro el precio de la vivienda aumentó casi un 71%. Y en medio de ese período, el Banco de España advertía en 2005 que la riqueza inmobiliaria en España era del 600% del Producto Interior Bruto (PIB).

Pero entonces nadie quería oír hablar de burbuja. Es ahora cuando las familias y las empresas están pagando el pato con la sequía de crédito. Cierto es que Miguel Ángel Fernández Ordóñez obligó a las entidades a realizar reservas anticíclicas. Pero no es menos cierto que el supervisor fue incapaz de imponer disciplina para evitar tales excesos. De ahí que la llamada fortaleza del sistema español sea más aparente que real, porque la depreciación de los activos mobiliarios e inmobiliarios de sus balances es de una magnitud que se sigue negando.

Es momento de vender

Las sociedades de tasación también han sufrido el impacto de la crisis, por la caída de las operaciones de compraventas de pisos y de inmuebles. Desde el inicio de la crisis, la actividad de las tasadoras ha caído el 41% en número de operaciones y un 34% en el importe de los bienes valorados. En 2009, el número de tasaciones realizadas descendió el 4%. Caída que llegó al 17% en el importe de las valoraciones, que se ha situado en los 568.000 millones de euros.

Pero esta caída del negocio no parece preocuparle al fondo de capital riesgo estadounidense Advent, que ha pagado alrededor de 100 millones de euros por hacerse con Tinsa, la tasadora número uno en España con un volumen de activos valorados en 270.000 millones de euros. Su capital, en manos de las cajas desde 1985, se repartía entre la Confederación Española de las Cajas de Ahorros (CECA) (12%), Caixanova (8,1%), Bancaja (6,6%), Caja Granada (6,1%), Caja Castilla-La Mancha (6%), Caja España (4,6%) y una lista de hasta treinta entidades de ahorros entre las que también figura La Caixa.

La operación ya fue ratificada por todas las cajas que figuraban en su accionariado. Ahora sólo falta que el Banco de España de su visto bueno, un trámite que el regulador ve con buenos ojos por cuanto significa una desvinculación accionarial entre el sector cajero y las tasadoras. De hecho, fuentes de una entidad involucrada en la venta apuntan que el proceso de desinversión pretende anticiparse a una posible regulación de la actividad tasadora.

Según una fuente de Adicae, la regulación sobre la competencia en la tasación de viviendas es necesaria si se quiere evitar que un nuevo boom inmobiliariario vuelva a repetirse en el futuro. Esta misma fuente culpa a los supervisores financieros de "mirar para otro lado" hasta ahora. Sin ir más lejos, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) se ha pronunciado al respecto en varias ocasiones, pidiendo una independencia real para las tasadoras. Según el supervisor, se han de atajar los conflictos de intereses mediante un código interno de conducta que lleve a cabo buenas prácticas, empezando porque la retribución al tasador sea fija e independiente del valor del inmueble. Pero se trata simplemente de "recomendaciones", ya que no hay normativa explícita alguna que garantice dicha independencia. "Son palabras huecas y si no van acompañadas de exigencias, la banca seguirá actuando en contra del interés general", señala el portavoz de Adicae.

Hay que tener en cuenta que la cuota de mercado de estas empresas no es baladí. Realizan el 47% de las tasaciones y representan el 52% del valor total tasado y también el 52% de los ingresos totales del sector. Además, el peso de las tasadoras de la banca en el negocio ha aumentado en cinco puntos en los últimos años, lo cual da una idea de la concentración del mercado y del poder que tiene la banca a la hora de tasar los inmuebles.

Esmeralda Gayán

‘Mafo’, interesado en lavar la imagen del sector
(Mafo: Miguel Angel Fernández Ordoñez, Gobernador Banco de  España)
En la actualidad, la actividad de las tasadoras está contemplada por la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 2007. Dicha Ley pretende "reforzar la independencia de las tasadoras", sobre todo de aquellas que pertenecen a la banca por medio de instrumentos que garanticen la veracidad de sus valoraciones e impone un régimen sancionador en caso de infracciones contrarias al buen funcionamiento de la firma tasadora. Sin embargo, el marco legal y sus revisiones no están resultando útiles y las valoraciones continúan respondiendo a otros intereses, que difieren mucho del interés general del consumidor.

Parece que el Banco de España se ha dado cuenta de ello, justo cuando bancos y cajas necesitan incrementar la confianza de los inversores internacionales sobre la calidad real de los activos en los que se basan las emisiones. Para ello, necesitan demostrar que las tasadoras estén desvinculadas de las entidades financieras para garantizar su independencia y evitar malas prácticas que enturbien la imagen del mercado hipotecario español. Cabe recordar que el ex presidente de Tinsa, Ildefonso Ortega, a su vez exdirector general de la Caja Castilla La Mancha (CCM), a la que arruinó en su gestión, está imputado por estafa y manipulación contable e inhabilitado por el Banco de España para el ejercicio de la profesión.

Con la venta de la tasadora líder del mercado español, Mafo quiere aprovechar para corregir algunas malas prácticas en la valoración de inmuebles y terrenos. En este sentido, el proceso de concentración de las cajas y la necesidad que tienen éstas de desprenderse de activos están ayudando al supervisor en la clarificación de la situación de las sociedades de tasación. Las tres cajas de ahorro vascas, BBK, Kutxa y Vital, parecen ser las siguientes en vender su filial de tasación, Servicios Vascos de Tasaciones (Servatas) al fondo de capital riesgo norteamericano Advent.

Publicado en El Nuevo Lunes

DEMASIADOS PELIGROS PARA DEJARLOS SEGUIR ASÍ

Los Bancos y entidades financieras que causaron la crisis han logrado salir de ella reforzados, sin que se hayan puesto en cuestión sus privilegios y con mucho más poder económico y financiero gracias a que los Gobiernos y los Bancos Centrales asumieron el principio de que eran demasiado grandes para caer.

Con ese criterio se han podido justificar las ayudas multimillonarias de todo tipo que se han puesto en sus manos a pesar de que así se ha dejado sin sancionar los comportamientos irresponsables, se incentiva que se vuelvan a dar y se hace a los grandes bancos más grandes aún, lo que hará que la próxima crisis que provoquen sea más dura y difícil de gobernar que esta.

Ni los gobiernos ni los Bancos Centrales ni los economistas liberales que imponen a la ciudadanía una constante disciplina en aras de lograr la eficiencia y, según dicen, la equidad (ahora nos indican que hay que reformar las pensiones para hacer que nuestro sistema sea "más justo") no han tenido problema alguno para saltarse esos objetivos cuando se ha tratado de ayudar a la Banca.

Por el contrario, frente a los daños que han provocado los Bancos a miles de personas al actuar con ocultación, con manifiesta irresponsabilidad y mala fe, las autoridades, por regla general, son mucho más ajenas y despreocupadas.

Con el fin de aumentar de cualquier manera el volumen de deuda, que es el negocio que proporciona beneficio y poder a los Bancos, éstos han llevado a cabo en los últimos años una verdadera serie de tropelías ya bien conocidas que han sufrido principalmente los clientes más indefensos, de menor renta y con conocimientos e información sobre las prácticas bancarias. Los que, a diferencia de los Bancos, parece que son demasiado pobres como para salvarlos.
En los dos últimos años se ha empezado a comprobar que docenas de miles de personas y pequeñas y medianas empresas han sido sencilla y llanamente engañados por los Bancos que les ocultaban la letra pequeña de los contratos, que disimulaban los riesgos de los seguros que les vendían con otro nombre u ocultos en fórmulas incomprensibles y que, en suma, establecían condiciones leoninas en los préstamos o créditos que les ofrecían como si fueran un regalo de la providencia.
Las autoridades miraron entonces a otro lado y les dejaron hacer y ahora que cientos de miles de personas han perdido sus viviendas o se enfrentan a obligaciones de pago de las que nunca fueron advertidas, siguen disimulando y protegiendo a los privilegiados causantes de todos estos abusos.
Las organizaciones de defensa de los consumidores calculan que alrededor de 300.000 familias españolas han perdido su vivienda en los últimos tres años. Y no se puede alegar que se trata solo del efecto de una simple falta de pago. Detrás de ello hay, como acabo de señalar, condiciones leoninas, daciones fraudulentas, información oculta y tasaciones de viviendas hechas por una de las partes con manifiesta falta de veracidad y respeto a las condiciones del mercado que tanto pregonan los bancos y los liberales que callan ante todo esto.
El número de familias a las que se les han cortado el suministro de servicios básicos como la luz o el agua es incalculable, pero basta hablar con las organizaciones civiles que atienden estos problemas para comprobar que son también docenas de miles.
No es exagerado afirmar que solo los afectados por la estafa bancaria en torno a los “swaps”, los seguros aparentemente dirigidos para proteger a los prestatarios de las subidas de los tipos pueden ser en toda España alrededor de 100.000.
El sistema bancario español, el de más altos beneficios de Europa y el de costes de utilización para la clientela más elevados, es la fuente de un sin fin de irregularidades y de injusticias que pueden llevar a cabo con la mayor alevosía e impunidad. Es verdaderamente incomprensible que los partidos políticos, los sindicatos y las organizaciones y movimientos sociales no pongan en primer plano todo este tipo de conductas para evitar la transferencia ilegítima de renta de las personas y empresas a la Banca que llevan consigo.
No creo que haya otro país en el mundo en donde el pueblo tenga más defensores que en España pero, a pesar de ello, ninguno ha levantado su voz de una manera contundente frente a un problema que hubiera requerido su actuación mancomunada y radical pues se viene produciendo de forma alevosa, a plena luz del día y con consecuencias dramáticas, creo que se puede decir sin exagerar, para millones de personas y familias enteras.
de justicia hagaNi siquiera es posible confiar en España en que la administración  honor a su nombre y ponga orden en todo ello, pues en docenas de sentencias ha resultado evidente que las atenciones de todo tipo que los bancos tienen con muchos magistrados y jueces no caen en saco rato.
Las prácticas bancarias dominantes, las que han dado lugar a la crisis y las que se siguen llevando a cabo, constituyen un mal social que hay que erradicar. A ningún otro tipo de ciudadanos se le permitiría hacer lo que hacen los bancos (y junto a ellos las grandes empresas de servicios).
Para ponerle coto al abuso bancario generalizado habría que reclamar firmemente de los poderes públicos que adoptaran algunas medidas urgentes e imprescindibles:
- Investigar con auténtica independencia las prácticas bancarias en España, concretando la naturaleza y efectos reales de cada una de ellas para depurar las responsabilidades de cada entidad.
- Extender esa investigación al comportamiento del Banco de España que, en lugar de haber impedido la opacidad, el abuso, las cláusulas leoninas y el engaño ha optado generalmente por el silencio o por la explícita complicidad con la Banca. No se puede entender que se haya llegado a producir un daño y un engaño tan extendido y tan rentable para la banca sin la colaboración de la máxima autoridad bancaria.

- Conocer con exactitud las personas que han sufrido malas prácticas bancarias y cuantificar el daño que les han producido para hacer que los bancos asuman las consecuencias el daño provocado.

- Revisar todos y cada uno de los procedimientos de desahucio o dación que se hayan producido, con especial atención a las condiciones de suscripción de los créditos y a las tasaciones realizadas.

- Promulgación de las normas y creación de los fondos necesarios para garantizar la devolución de las viviendas a las personas de renta baja que la hayan perdido por razones de disminución de ingresos y para evitar que esto se produzca en el futuro.

- Actuar en el mismo sentido respecto a las familias que no disponen de acceso a los servicios básicos por falta de pago como consecuencia de pérdidas imprevistas de ingresos.

- Creación de una jurisdicción especial para perseguir los abusos bancarios y promover ante las instituciones europeas el establecimiento de un código ético de inexcusable cumplimiento por parte de todas las entidades financieras.

El daño que ha generado el sistema bancario español en los últimos años y que se traduce ahora en auténticos dramas para cientos de miles de familias y en una losa pesada para el conjunto de la economía no es un asunto menor, ni siquiera algo que solo tenga que ver con la exigencia elemental de que cualquier persona o institución que lo produzca debe resarcirlo. La cuestión principal estriba en que el mantenimiento del poder tan desmesurado que tiene la Banca y los privilegios de los que goza para ganar dinero como y en la cantidad que quiera son verdadera y materialmente incompatibles con una sociedad democrática y segura.

Juan Torres, doctor en ciencias económicas y empresariales, Extraido de su blog y de Sistema Digital.es

Quien es Juan Torres

Procesos constructivos CMSB

Cada vez que visito la promoción de viviendas CMSB, ubicada en Santa Cruz de Tenerife, me quedo más gratamente sorprendido. Los procesos constructivos continúan siendo de primera calidad y los materiales “lo mejor de lo mejor”. Por ejemplo: En la azotea y en las ventanas se están colocando albardillas y vierteaguas elaborados de hormigón polímero con tal diseño que facilitan la evacuación de fluidos como el agua de lluvia, son resistentes a la abrasión y a los productos químicos. Con respecto al suelo de la cubierta (la azotea de toda la vida) se está utilizando un gres especial que evita el deslizamiento, resistente a la abrasión y de elevada dureza, así como realmente estético y que no deslumbre cuando incida el Sol en el mismo. Y en los baños, que ya están casi terminados se ha utilizado unos azulejos porcelánicos de 30*60, con alta capacidad para asimilar y rebotar luz, con lo cual aseguramos unos baños luminosos.
La obra avanza muy bien, se está dando una capa de cemento al suelo, los falsos techos están en su fase final, los garajes van tomando forma y los patios ya tienen su capa aislante, pero ya comentaré mejor estos puntos. Puedes ver la promoción en la web http://www.hogarfeliz.es/ con la referencia CMSB. Y si quieres que la vivienda que te vas a construir tenga calidad y garantía, no dudes en consultarme, nuestra constructora te aconsejará.

OJO CON EL VENCIMIENTO DE LA AMPLIACIÓN DE PLAZO DE LAS CUENTAS VIVIENDA.

Recordemos que al principio de la crisis, año 2008, se aprobaron una batería de medidas urgentes entre las que se encontraba la ampliación del plazo para las cuentas vivienda, y que termina a 31 de diciembre de 2010, (recogidas actualmente a través de los arts. 68.1.1º y 78.2 Ley IRPF; 56 Reglamento), tal y como se expone en la página de la AEAT:
(http://www.aeat.es/wps/portal/Informacion?channel=f37a08ac40bca010VgnVCM1000004ef01e0a____&ver=L&site=56d8237c0bc1ff00VgnVCM100000d7005a80____&idioma=es_ES&menu=2&img=7)
Para situarnos un poco en materia, puntualizar que por “cuenta vivienda” se entiende a aquel instrumento de desgravación fiscal a través del cual los contribuyentes pueden aplicar una deducción en su declaración de la renta por las cantidades ahorradas en los ejercicios anteriores a la adquisición, construcción o rehabilitación de su primera vivienda habitual y que vayan a ser destinadas a estos fines, debiendo cumplir además para ello con una serie de requisitos recogidos en la propia normativa reguladora del IRPF.
De esta manera, en el año 2008 el plazo para la adquisición, construcción o rehabilitación de la primera vivienda habitual pasó de 4 años a 6 años para todas aquellas cuentas vivienda que se hubieran abierto en el año 2004, y salvo sorpresa de última hora, esta medida excepcional no se prorrogará para las cuentas vivienda cuyo plazo de cuatro años expira a partir del 31 de diciembre de 2010 (cuentas vivienda abiertas en el 2004, 2005 y 2006).
No hay que olvidar además que la ampliación del plazo de cuentas vivienda que se aprobó en 2008 era muy claro al respecto:
“los saldos de las cuentas vivienda que por finalización del plazo de cuatro años debieran destinarse a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente en el período comprendido entre el día 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010 (es decir aquellas cuya apertura se haya producido a partir de 1 de enero de 2004), podrán destinarse a dicha finalidad hasta el día 31 de diciembre de 2010 sin que ello implique la pérdida del derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual”.
Dicho de otra forma, la medida iba destinada a las cuentas que vencían entre 2008, 2009 y 2010, a las que se ampliaba el plazo hasta finales de 2010. Una vez pasada esa fecha, podemos decir adiós a la moratoria de dos años y hola a los cuatro años de toda la vida.
Así, por ejemplo, una persona que hubiese abierto su cuenta vivienda en marzo de 2007 tendrá hasta marzo de 2011 como plazo para comprar su casa o devolver voluntariamente las cantidades deducidas más el interés de demora.
Blanca Arranz Quintana
ARRANZ Asesores
Tfno.: 922.531.259 - Fax: 922.531.260

Un sentencia declara abusivas las cláusulas de suelo de las hipotecas y ordena anularlas

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla ha dictado la primera sentencia en España que declara abusivas las cláusulas de suelo de las hipotecas, por lo que obliga a un banco y tres cajas de ahorros a eliminarlas y a abstenerse de utilizarlas en los sucesivos contratos, según la sentencia dictada el 30 de septiembre, a la que tuvo acceso Europa Press.

“Declaro la nulidad, por abusivas, de las denominadas ‘cláusulas de suelo’ en los préstamos hipotecarios a interés variable con consumidores (…), dado el desfase apreciado de las mismas en relación a las cláusulas techo que las acompañan”, según concluye la sentencia.

El juez Miguel Ángel Navarro explica que el abuso reside en el “evidente desfase” que existe entre los suelos y techos de los préstamos hipotecarios, que proporciona un beneficio al banco que carece de “reciprocidad en perjuicio del consumidor”.

Así, la sentencia concluye que mientras el suelo de interés fijado señalado en las cláusulas “es asumible” por el usuario, el techo supone “sencillamente imposible”, por su desproporcionalidad. “El tope máximo es tan alto que estadísticamente nunca se va a dar”, concluye el juez.

“Es realista pensar, y razonable, que una variación sensible al alza por encima de tal suelo, y aún lejos del 12% o 15% del techo señalado, ni pudiera ser afrontada por nadie o muy pocos”, según el dictamen, que se apoya en la Orden Ministerial de 5 de Mayo de 1994 sobre transparencia bancaria.

La cláusula de suelo fija un tope mínimo del porcentaje de intereses a pagar, lo que ha evitado que muchos usuarios se hayan beneficiado de la bajada del Euríbor, principal índice de referencia de en las hipotecas a tipo variable.

Además, el juez concluye que se trata de cláusulas que “aparecen integradas en una pluralidad de contratos” y que son “impuestas” por las entidades bancarias al usuario, quien “debe aceptarlas y adherirse a ellas si quiere el servicio” dentro de las cláusulas generales del préstamo hipotecario.

En este sentido, el juez concluye que en el proceso de firma de los contratos “no hay una negociación generalizada”, sino que nacen de “actuaciones unilaterales de las entidades bancarias en función de diversos criterios de su absoluta discrecionalidad frutos de su política de captación de clientes”.

La entidades condenadas son el BBVA, Caixa Galicia y Cajamar. La sentencia no es firme por lo que las entidades financieras podrán seguir incluyendo estas cláusulas hasta que se resuelvan los recursos de apelación por la Audiencia Provincial de Sevilla.

Sin embargo, la demandante, la asociación de consumidores Ausbanc, adelantó en rueda de prensa que solicitarán al juez la ejecución provisional de la sentencia.

Los representantes de Ausbanc también han pedido al Banco de España, a la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) y a la Asociación Española de Banca (AEB) que asuman el dictamen y obliguen a las entidades financieras a abstenerse de incluir estas prácticas para evitar la presentación de más demandas.
Noticia publicada en EURIBOR

DATOS CONSTRUCTIVOS SALUD BAJO

La promoción de viviendas en Salud Bajo de Santa Cruz de Tenerife tiene una memoria de calidades y un proceso constructivo de 1ª calidad. Ubicada al final de la calle Benahoare, frente al barranco de Santos, con excelentes vistas y con conexión a la nueva vía arterial que atraviesa todo el barranco de Santos. Llegamos sin problemas a la avenida de Venezuela, donde accedemos a centro de Salud, parque Las Indias, supermercados, paradas de guaguas, tranvía, institutos, biblioteca, fácil acceso a la autopista….Acabados en gres o parket, a elegir. El suministro de agua caliente es mediante placas solares instaladas en la azotea (parte trasera), los alicatados en la cocina y baños serán cerámicos, las paredes de doble tabiquería 15+12 con cámara de aislamiento térmico y acústico en fachadas y separación de viviendas, ventanas con doble acristalamiento, tipo climalit. Cocina amueblada e integrada en salón.

ENTORNO SALUD BAJO

En Salud Bajo,Santa Cruz de Tenerife,tenemos un excelente entorno para vivir, con todos los servicios y accesos. Próximo a la promoción de viviendas CMSB, tenemos la zona de esparcimiento de la nueva vía de Barranco Santos, también el parque Las Indias. Si saliesemos caminando por la nueva vía hasta el puente de Las Asuncionistas, tardaríamos menos de 10 minutos, y al fresquito, y al puente Zurita, pues mucho menos. En la misma Avenida Venezuela tenemos gasolinera, supermercados, ferreterías, Centro de Salud, librerías, colegios. Están cerca los institutos, la Casa de la Cultura y el parque La Granja, a los cuales podemos llegar más pronto en línea recta por debajo de la urbanización La Esperanza, en minutos. Acceso a la parada del tranvía de la Cruz del Señor o del Puente Zurita, podemos acceder al barrio de Salamanca por el puente de Loño Pérez (Psiquiatrico). Calculado; desde la rotonda de la Avenida Venezuela hasta Bravo Murillo: menos de 3 minutos, no hay paradas. En fin, una ubicación perfecta para ir a donde queramos, con zonas de aparcamiento próximas y todos los servicios. Las viviendas están perfectas, con amplias vistas y mucha intimidad.

FIN DE LA DESGRAVACIÓN EN EL 2011

El mercado inmobiliario anda revolucionado con el fin de la desgravación por la compra de vivienda en 2011. sin embargo, ¿está justificado tal revuelo? sí y no. sin lugar a dudas, es un cambio en la política de vivienda pero a efectos prácticos no tendrá un impacto tan exagerado como la polvareda que está levantando

1) el que ya tenga casa no notará cambios

aunque ha sido explicado, aún hay gente que tiene dudas. todo el mundo debe saber que tanto si compró casa en 2010, como si lo hizo años atrás puede seguir desgravándose

2) siempre se habla de base imponible para poner los límites

cuando se están dando los rangos de ingresos para dejar de percibir la desgravación (o a partir de los cuales tendrás menos desgravación) se habla siempre de base imponible y no de salario. hay casos en los que la base imponible es menor al salario bruto, por lo que habrá más gente que pueda percibir la desgravación de la que inicialmente se pensaba (que ya era mucha). en lainformacion.com señalaban la semana pasada que aunque el límite superior de la base imponible para dejar de percibir la desgravación es de 24.107,20 euros, esta diferencia hará que haya gente con salarios brutos cercanos a los 30.000 euros que caigan dentro de esa franja

3) la vida sigue igual para bases imponibles inferiores a 17.707 euros

en españa, numerosas personas tienen una base imponible inferior a ese nivel, por lo que mucha gente seguirá pudiéndose desgravar como antes. el salario de un mileurista -que en españa hay muchos- equivale a 14.000 euros brutos, por lo que todo ese grupo seguirá como hasta ahora

4) si tienes ingresos inferiores a 24.102 euros cambia levemente

los que han superado el mileurismo, pero tienen ingresos moderados también podrán seguir desgravándose. se calcula que en españa hay entre un 75% de personas que tienen una base imponible menor, por lo que casi toda la población seguirá teniendo algún tipo de ayuda

5) al ser en pareja, hay más hogares que seguirán con desgravación

si según la estadística es difícil encontrar personas con bases imponibles superiores a los 24.102 euros, logicamente más dificil aún es encontrar parejas en las que los dos cobren más de ese nivel. esto hace que previsiblemente cerca del 90% de los hogares pueda tener algún tipo de ayuda en la compra de vivienda habitual

6) si tienes un salario elevado, te impacta poco la desgravación

cada persona puede cobrar un máximo de 1.352 euros al año por esta vía. este es el máximo aunque se pague una hipoteca de un millón de euros. cuanto mayor salario cobres, más casa podrás comprar y como el ingreso es el mismo, tendrás menos impacto. conocer el impacto concreto según lo que cobres

7) cada comunidad autónoma puede conservar su parte de deducción

comúnmente se habla que la vivienda desgrava un 15%, pero hay que saber que esa desgravación no depende toda ella del gobierno. como norma general se divide en un tramo estatal del 10,05% y otro autonómico del 4,95%. la suma de ambos equivale al 15% total. se podrá dar la circunstancia de que el ejecutivo de zapatero retire la desgravación estatal, pero que algunas comunidades conserven la norma en su lado autonómico. en este caso, los compradores de vivienda verán reducida la devolución de hacienda, pero no eliminada por completo. esperanza aguirre, presidenta de la comunidad de madrid, anunció que mantendría el tramo autonómico

8) quien haya comprado podrá desgravarse aunque no reciba su casa hasta 2011 o más allá

una de las preguntas más repetidas es qué pasa con aquellos que tienen firmado el contrato de compra de un piso en construcción, pero que se lo entregan (por lo tanto no escrituran) hasta después de la fecha límite. ¿podrán desgravar? la respuesta es que sí ya que la norma dice que quienes "hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma" pondrán seguir como hasta ahora

9) no se tienen en cuenta inflación ni precio del dinero

cuando hacemos los cálculos de cuánto tendría que bajar una casa para que compense comprarla ahora y no perder la desgravación se habla que la factura supone un ahorro de unos 34.000 euros por persona como máximo para una hipoteca a 25 años. sin embargo, hay que tener en cuenta que ese dinero se percibirá de 1.352 euros en 1.352 euros al año (como máximo y siempre y cuando se mantenga la normativa actual) durante los 25 próximos años y que esa cantidad de dinero no supondrá lo mismo ahora que dentro de 25 años por efecto de la inflación. igualmente, ese dinero ingresado en un depósito siempre tendrá una rentabilidad que no se suele tener en cuanta

10) el gobierno lo sabe

el objetivo a corto plazo de la medida es reducir el stock de viviendas sin vender. por lo tanto, el ejecutivo se encuentra cómodo en medio de esta pequeña psicosis compradora que se ha instalado hasta final de año, que además le suponen más ingresos por impuestos y más actividad económica. sin embargo, en sus cuentas señala que la medida supondrá un ahorro de unos 200 millones de euros, una cantidad mínima (muy inferior al 10%) con la factura que cada año paga el estado por este concepto

en resumen, que es un cambio que está levantando una gran polvareda, pero que en la práctica no supondrá un cambio tan radical como parece ya que seguirá habiendo un amplio porcentaje de la población con acceso cada año a esa desgravación.
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Hacienda revisará el valor catastral y el IBI de 4.200.000 viviendas

El Ministerio de Hacienda prevé revisar el valor catastral de 4,2 millones de viviendas durante el año 2011, lo que podría acarrear un notable incremento en la carga fiscal que soportan las familias, según informa Cotizalia. La notificación que hace el Ministerio es tomada como referencia por los ayuntamientos para elaborar tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), del que constituye la base imponible. Así las cosas, no hay duda de que el valor de los inmuebles examinados subirá, ya que entre revisión y revisión puede pasar más de una década.

La crisis del sector, con una caída del 90% de las viviendas iniciadas en tres años, ha supuesto “la desaparición de las bases fiscales asociadas a la burbuja inmobiliaria que se habían convertido en un componente esencial de la financiación de los ayuntamientos”. Sólo la mayor recaudación del IBI por la actualización de los valores catastrales (ha subido un 22,8% en los últimos tres años, según un reciente informe del Consejo Económico y Social (CES) hasta alcanzar los 9.889 millones el año pasado), sostiene los ingresos municipales. Una cifra que supone el 17% de los ingresos municipales totales y a la que se llega gracias a la revisión de los valores catastrales.

Según consta en el programa Gestión del Catastro Inmobiliario del Ministerio de Economía y Hacienda, contenido en los Presupuestos Generales del Estado para 2011, uno de los objetivos para el ejercicio será “determinar el valor catastral (…) y su notificación en el año 2011, que en este caso corresponden a 4.200.000 inmuebles urbanos”. Eso sí, los Ayuntamientos son los que finalmente deciden cómo repercuten unas subidas que pueden escalonar hasta en diez años.

Madrid, en la picota

Según explica el programa, “entre los municipios objeto de revisión se encuentra Castellón, Oviedo, Terrasa y, sobre todo, Madrid capital, con 2.148.894 inmuebles”, un ayuntamiento este último cuya deuda superaba en el primer trimestre de 2010 los 7.300 millones de euros.

El citado informe del CES, adelantado por La Vanguardia, revela que en 2007 el 54% de los ingresos propios de los ayuntamientos “estaba ligado a la actividad inmobiliaria”. La debacle del sector habría provocado en el último trienio una caída del 36,8% en los ingresos procedentes de la venta de terrenos que los ayuntamientos se adjudican por la cesión obligada de suelo que hacen los promotores y del 12,4% del impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos. La crisis ha supuesto “la desaparición de las bases fiscales asociadas a la burbuja inmobiliaria que se habían convertido en un componente esencial de la financiación de los ayuntamientos”, concluye el documento.

Municipios “sensibles” a la crisis

Pese a la voracidad de algunos ayuntamientos, las cifras prueban que otros más sensibles han decidido directamente “no llevar a cabo la revisión”. Hacienda había previsto formular 4,3 millones de notificaciones de valores catastrales en 2009, y sólo pudo llevar a cabo 1,9 millones. Para 2010 había previsto revisar el valor de 1,31 millones de inmuebles y finalmente sólo espera actuar sobre 800.000. Pese a esta evolución, la Dirección General del Catastro se plantea un objetivo ambicioso para 2011. Lejos queda el año 2008, en el que se rebasaron las 3,25 millones de notificaciones presupuestadas. Es más, se superaron los cuatro millones.

También se reducen drásticamente por la crisis la tramitación de altas y los cambios en los datos de las fincas. Hacienda preveía acometer 1,36 millones en 2010 y se quedarán en 1,05. Para 2011, sólo contempla 1,1 millones. “Esta disminución se debe a la caída del sector inmobiliario, con la paralización de nuevas construcciones y la consiguiente repercusión en la tramitación de altas en la base de datos del Catastro”, explica el Ministerio. En el Catastro figuran actualmente 33,4 millones de inmuebles urbanos y 40,6 millones de inmuebles rústicos, para un total de 21 millones de titulares. El valor catastral total supera los 1,45 billones de euros.

Hacienda recuerda en su descripción de objetivos que no es el IBI el único impuesto que toma como base el precio de mercado o el valor catastral de los inmuebles. “En el sistema tributario español existen diferentes figuras tributarias -Impuesto sobre el Patrimonio, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y los impuestos locales sobre Bienes Inmuebles y sobre Incremento del Valor de los Terrenos- cuyo hecho imponible está constituido en todo o en parte por la propiedad, la circulación o la renta generada por los bienes inmuebles”, expone, lo que justificar una un banco de datos “permanente actualizado” para no desvirtuar los efectos fiscales de esos gravámenes.
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REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS

Siempre mejor con el asesoramiento de un experto fiscal y una constructora seria, que ofrezcan garantías.

La rehabilitación de un edificio también se puede planificar fiscalmente.
Por Joan Castellví,
¿Sabéis que a partir de Abril es más fácil deducir el IVA soportado en la rehabilitación de inmuebles, reduciéndose de este modo los costes para los promotores de este tipo de obras?
Ventas con IVA. Si usted o su cliente piensa reformar una vivienda para después venderla, sepa que recientemente ha sido ampliado el concepto legal de rehabilitación de edificios, por lo que será más fácil que la venta tribute por IVA y no por ITP. Apunte. Y si a la venta se le aplica IVA, usted podrá deducirse el IVA que haya soportado para realizar las reformas, con el consiguiente ahorro de dinero.
Más obras. Desde el 14 de abril, se ha ampliado el número de obras que se consideran de rehabilitación, entendiéndose como tales:
• Grupo 1. Obras de tratamiento y consolidación de elementos estructurales, fachadas y cubiertas. Apunte. Hasta ahora, sólo este tipo de obras eran consideradas rehabilitación.
• Grupo 2. Obras análogas. La reconstrucción de fachadas y patios interiores, la instalación de ascensores, la ampliación de la superficie, etc.
• Grupo 3. Obras conexas. Albañilería, fontanería, carpintería, instalaciones eléctricas, de agua, etc. Apunte. Para ser consideradas como de rehabilitación, estas obras deben estar vinculadas a las de los otros dos grupos de forma indisociable, deben tener un coste inferior a aquéllas, y no han de constituir el mero acabado del edificio ni el simple mantenimiento o pintado.
El siguiente paso
Vea al final de este post, un listado detallado de las obras consideradas de rehabilitación desde el 14 de abril.
Coste mínimo de las obras
El 25%. Por otro lado, recuerde que para que se considere que se ha rehabilitado un inmueble es preciso que el coste global de las obras realizadas exceda el 25% de su valor, excluida la parte de dicho valor que corresponda al suelo. Apunte. A estos efectos, el valor a tener en cuenta dependerá del momento en que haya adquirido el inmueble:
• Si adquirió el inmueble durante los dos años anteriores al inicio de las obras, deberá tomar el precio de adquisición.
• Si adquirió el inmueble antes de los dos años, tome el valor de mercado de la edificación en el momento del inicio de las obras.
El 50%. A la hora de hacer el cálculo anterior, podrá computar el coste total de las obras realizadas, siempre que el coste total de los conceptos que tienen la consideración de rehabilitación (los tres grupos indicados anteriormente) supere el 50% del total de los costes incurridos. Apunte. Es decir, también puede computar costes que no tengan la consideración de rehabilitación, siempre que no superen el límite indicado.
Ejemplo. La vivienda rehabilitada fue adquirida hace un año por 400.000 euros, de los que 280.000 corresponden al valor de la edificación. El coste de la rehabilitación para la venta ha sido:
• Caso A. Todas las obras han sido de rehabilitación y su coste ha ascendido a 65.000 euros.
• Caso B. El coste de las obras ha sido de 75.000 euros: 40.000 corresponden a rehabilitación (los conceptos incluidos en los tres grupos explicados) y 35.000 al resto.







Conclusión Venta sin IVA Venta con IVA
1. Dado que las obras de rehabilitación suponen más del 50% del total, se computa la totalidad del coste de las obras.
Al poder deducirse el IVA soportado en las obras de rehabilitación, usted con su cliente podran ofertar la vivienda rehabilitada a un precio más competitivo, lo que aumentará sus posibilidades de venderla.
OBRAS CONSIDERADAS COMO DE REHABILITACIÓN, EN EL ÁMBITO DEL IVA, DESDE EL 14 DE ABRIL DE 2010
Fuente: http://planificacion-fiscal.com/


Elena Salgado ha destacado las iniciativas de impulso a la rehabilitación de vivienda, que se enmarcan dentro de la estrategia del Gobierno para lograr una economía más sostenible.
En este apartado se incluye la creación de una nueva deducción temporal en el IRPF por las obras de mejora en la vivienda habitual que se realicen hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre y cuando tengan por objeto mejorar la eficiencia energética o la accesibilidad de esa vivienda. La deducción fiscal podrá alcanzar el 10% del coste de las obras, con un límite máximo anual de 4.000 euros.
Salgado ha precisado que se podrán beneficiar de la medida los contribuyentes con una base imponible de hasta 53.000 euros, es decir, el 95% de los mismos.
Por otra parte, se establece la aplicación de un tipo reducido de IVA para todo tipo de obras de renovación y reparación de viviendas realizadas hasta final de 2012.
Para favorecer el acceso al crédito a las pequeñas y medianas empresas, el ICO podrá facilitar de manera directa créditos de hasta 200.000 euros a las pymes y a los autónomos a partir de junio, según la vicepresidenta segunda. El ICO asumiría el cien por cien del riesgo de la operación.
Elena Salgado también ha señalado que se va a reducir a seis meses el plazo para que las empresas que facturen hasta seis millones de euros puedan solicitar la devolución del IVA por las facturas no cobradas. Además, con carácter general para todas las empresas, se simplificarán los requisitos para solicitar esa devolución.
Con el fin de proteger a los ciudadanos, la iniciativa aprobada hoy eleva los límites de la inembargabilidad en el caso de ejecuciones hipotecarias.